皆様、こんにちは、SMUSIA（スムシア）の松橋です。
早速ですが、今回は、マンションの運営形態における管理業者管理者方式についてとなります。
SMUSIAでも現在、たくさんの管理組合様とお付き合いをしておりますが、全体のおおよそ3分の２が理事会方式を採用しており、残りの3分の１が第三者管理（管理業者管理方式）を採用している管理組合になります。
今回は、この第3者管理方式についての説明になります。
管理組合の運営形態
まず、マンション管理組合の運営には、通常の理事会方式と第3者管理方式の2パターンの運営形態があります。
■理事会方式
理事会方式とは、一般的な管理組合で広く採用されている形態となります。
管理組合の理事役員を中心にマンションの維持管理が行われるしくみであり、理事の代表として理事会への参加。 管理組合員から選任された役員は、定期的に「理事会」を開催しマンションの運営に携わります。
スムシアの場合、基本オンラインでの理事会となります。
■第3者管理方式
第3者管理方式とは、管理組合の運営業務を外部の専門家に委託する管理方式のことです。
近年、住民の高齢化や入居者のライフスタイルの変化により、役員のなり手不足が問題となっております。
この状態が進むといずれ管理機能不全を引き起こす事に繋がります。
このような背景から、外部の専門家等に委託しマンション運営をしていきます。
現在、SMUSIA（スムシア）での第3者管理方式においては、理事会なしの管理組合となります。
管理業者管理者方式のメリット
管理業者管理者方式は、役員のなり手が不足している組合の多くが実際に採用している方式となります。
通常であれば、理事会がないため管理不足になると考える方もいらっしゃると思いますが、多くのメリットもございます。
■オーナーの負担が軽減
理事会がないため、オーナーの負担が大幅に軽減されます。
特に忙しい現役層や高齢者層にとっては大きなメリットです。
■専門的な管理
管理会社が管理者として就任するため、マンション管理の専門知識と経験を活かした対応が可能なため、管理の質が向上する。
■一貫した管理
管理業務と理事会業務が一体化することで、管理の一貫性が保たれるため、迅速かつ効率的な意思決定が可能です。
管理業者管理者方式の課題
管理業者管理者方式には理事会がなくマンションオーナーの負担が軽減されるものの、それに伴い様々な問題点も存在します。
■利益相反取引のリスク
管理業者が管理者として選任される場合、管理業者と管理組合の間で利益相反取引が発生する可能性があります。これにより、管理組合に不利益が生じることがあります。
■管理組合員の関心低下
管理業者に管理を一任することで、管理組合員の組合運営への関心が低下することで、組合の意思決定が偏る可能性があります。また、住民が管理に対する関心を失うことで、マンションのコミュニティが弱くなる可能性があります 。
■監督体制の不備
管理業者が管理者となる場合、理事会方式をとっているマンションに比べ、適切な監督体制が整っていないと管理が不適切になるリスクも少なからずあります。
そのリスクを減少するために、監事の設置や監査の実施が重要です。
国交省のガイドラインについて
現在は、管理業者管理者方式に関する法的枠組みが十分に整っていない部分もありますが、今後は以下のような制度整備が進むと予想されます。
実際に、2024年６月にマンション管理業者による外部管理者方式（管理業者管理者方式）の適正な運営を担保することなどを目的として「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」を策定がおこなわれ、利益相反取引について言及されました、
今後は、管理業者による不適切な運営リスクが軽減され、住民の信頼性も向上することでしょう。
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策定したガイドライン。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000052.html
国土交通省トップ ＞ 政策・仕事 ＞ 住宅・建築 ＞ 住宅 ＞ マンション政策 ＞ マンション管理について
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未来への展望
今後、管理業者管理者方式については、現状の課題解決に向かい整備が進んでいくなかで、加えて、テクノロジーの活用による透明性と効率性の向上、クラウド型管理システムやAIによる業務支援が導入されることで、管理業務の可視化・効率化が進むことでしょう。
実際、SMUSIAでは、専用アプリ、オーナーズサイトを通じて、設備点検の日程、通常総会の議事録、マンションの周知文章など手軽に確認できる体制になっております。
住民がスマートフォンやPCから管理状況をリアルタイムで確認できるようになれば、関心の低下を防ぎ、信頼関係の構築にもつながっていく事でしょう。
まとめ
管理業者管理者方式は、理事会の負担軽減や専門的な運営が可能となる一方で、利益相反や住民の関心低下といった課題も抱えています。
しかし、2024年に策定された国土交通省のガイドラインや、テクノロジーの進化による管理の可視化・効率化が進むことで、これらの課題は着実に改善されつつあります。
SMUSIAでは、専用アプリやオーナーズサイトを通じて、住民の皆様が安心して暮らせる環境づくりをサポートしています。今後もより透明性の高いマンション管理の実現に向けて、皆様とともに歩んでまいります。
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