賃貸マンションオーナー必見!自主管理は難しい!?自分で賃貸マンションを管理するのが難しくなった3つの理由。

藤川展行 藤川展行

あけましておめでとうございます。
本年もよろしくお願い致します。
年末年始でうどんともちの食べ過ぎて2kg成長してしまった藤川です。
さて、今回は賃貸マンションのオーナー様で「現在は自分で賃貸管理(自主管理と言います)をしている」オーナー様向けの内容です。
竣工から今まで、自主管理を行ってきたオーナー様は少なくありません。
ただ、近年『空室数の増加』『敷金精算の煩雑化』『入居者様期待値の上昇』など、オーナー様の頭を悩ませる事象も増えてきていることと思います。
今回は、そんなオーナー様に向けてなぜ自主管理が難しくなってきたのかを書かせていただきます。

目次

  • 入居者募集方法の変化
  • 解約時の敷金精算の煩雑化
  • 入居中の入居者様要求値の上昇
  • まとめ

 

入居者募集方法の変化

数年前までは、インターネットの普及もなく、賃貸のお部屋を探すとなれば、
①まずは本屋さんなどで分厚い賃貸情報誌を購入
②本の中からある程度条件に合うお部屋を探す
③「地元の不動産業者」に行ってお部屋を紹介してもらう
というのが一般的でした。
月間の賃貸情報誌が多く、発刊されて数日、時には数週間経過しており、不動産業者に行ったときには「もうすでに空きがない。」という状況も多かったのではないかと思います。
さらにその賃貸情報誌以外に情報源がないため、不動産業者に出された物件の中で検討することになります。
結果、複数の不動産業者を回り、お部屋を決める流れとなります。

現在はインターネット等のITの普及で、お部屋探しをする人は、スマートフォン又はパソコンがあれば、いくらでも情報を収集することができます。
実際に近年お部屋探しをされている方の、不動産会社訪問社数は1~2社が大半です。
不動産業者は、自社で管理していない賃貸マンションも紹介することが可能ですが、時には不動産業者が知らない物件をお客様が知っている場合もあるほどです。
結果、インターネットに掲載をしていない物件は、なかなか入居者が決まらないという状況が発生します。
さらには、インターネットの情報戦線も激しく、各不動産業者が検索サイトの上位に表示されるように、日々切磋琢磨しています。
インターネットの検索上位に出すために、販売コストを投下して検索順位をお金で買っている状況です。
地方では、賃貸仲介のみの不動産業者も、管理を受ける体制に変化しており、当然管理を受けさせてもらっている物件から優先的に販売コストをかけたり紹介したりするようになります。

上記のとおりIT化により、お部屋探しをされているお客様の動向も大きく変化しており、自主管理のオーナー様でインターネットによる募集対策を実施していなければ、入居はかなり決まりにくいと考えられます。
オーナー様自身でインターネットサイトを運営し、しっかりと対応をされている場合でも、お部屋探しをしているお客様に直接そのサイトへ訪れていただくのはかなりの工夫が必要となります。

解約時の敷金精算の煩雑化

賃貸マンション経営をされている方は、すでにお感じの方も多いと思いますが、賃貸退去時の敷金の精算(原状回復工事の負担按分の決定)については、以前に増して難易度が高くなっています。
その理由のひとつは、平成10年に国土交通省によって公表された「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(以下、ガイドラインとします)」によって、費用負担の按分の目安となるものができました。
その後、インターネットの普及により、「ガイドライン」はもちろんのこと、「裁判事例」や「Q&A」などが簡単に検索できるようになり、退去者様自身に多くの情報が入る形となりました。

結果、消費者保護の視点が強い世の中の流れを基に、敷金精算の交渉を実施する退去者様が増え、それまでの精算のように簡単にはオーナー様側の主張が通らなくなり、難易度が高くなっているのが実情です。
このガイドラインも、一見簡単そうに見えますが、「償却期間の計算」や、「借主負担対象項目の選択」など、かなりの知識と経験が必要になります。
特に、賃貸物件に入居している年代層は、インターネットの検索が長けている年代層が多く、敷金の精算についてかなりの事前学習をして退去精算に臨んでくることが増えています。退去立会の時に「ガイドライン通りしてもらえるんですよね?」と釘を刺されることもしばしばです。

さらには、オーナー様から不当な請求をされたと退去者様が感じた場合、少額訴訟制度(少額の費用で迅速に審理が行われる訴訟)を使って訴訟を起こされる可能性もあります。
そうなれば、ほぼ全額に近い修繕費をオーナー様が負担しなければならないケースも起こり得る状況になっているのです。

入居中の入居者様要求値の上昇

賃貸住宅の供給が足りていなかった時代では、礼金が物語るようにオーナー様に対して「住ませてもらってありがとう」という状況でしたが、現在では一部の地域を除いて供給が需要を上回っており、以前のような思いは薄れているように感じます。
それによって、入居者様は家賃を払っている対価としての「住環境の提供」の意識が高くなっています。もちろんすべての入居者様というわけではありません。
結果、お部屋の中の設備の故障が発生してしまった場合、「いますぐに直せ」「ホテルを用意しろ」という、厳しいお声をいただくことも増えてきたように感じます。
世帯数の減少も後押しして、空室が多くなり、周りを見渡せば住替えられる賃貸マンションも多数あることから、入居者様の要求値はオーナー様だけにとどまらずお部屋に対する要求値も高くなっています。
上記のことから、入居者様がオーナー様求めているのは、「迅速な対応」と「最近のトレンドの把握」ということになります。
個人で賃貸マンションの管理を実施している場合、この2点の対応はなかなか難しいものです。

まとめ

現在、自主管理をされているオーナー様は、少し共感いただけたのではないでしょうか?
IT化と消費者保護の流れ、需給バランスの崩れなどが、自主管理をするなかで難しくなってきた理由と考えています。
次回は、上記を基に管理会社に任せた場合、どのようなメリットが出るのかをお話ししたいと思います。
乞うご期待下さい。

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藤川展行

藤川展行

あなぶきハウジングサービス 賃貸業務推進室 藤川 展行(ふじかわ のぶゆき)
うどん県出身。穴吹カレッジを卒業後、20歳で株式会社穴吹ハウジングサービスに入社。
カーテンや照明などの物品販売営業、室内リフォーム営業、マンションの大規模修繕(外壁改修)営業を経て、賃貸マンションの管理業務に従事。現在は、高松で賃貸業務全般の効率化や、新商品の開発に携わっています。
県外への転勤の際に、自宅用に購入したマンションを貸し出しし、賃貸オーナーとしても奮闘中。。
プライベートでは、さぬきうどん研究会に入会し「さぬきうどん」について勉強しています。

保有資格:賃貸不動産経営管理士、上級相続支援コンサルタント、CPM(米国不動産経営管理士)、CCIM(米国不動産投資顧問)、マンション維持修繕技術者、宅地建物取引士等
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