【マンション】修繕積立金って何に使われるの？

こんにちは！あなぶきハウジングサービスの松岡です。

 

以前、「管理費って何に使われるの？」でご紹介しました。

今回は、「修繕積立金って何に使われるの？」をご紹介します！

 

マンションに住んでいる方もマンション購入を考えている方も！

記事を読んでいただけたら嬉しいです！

 

修繕積立金とは

分譲マンションに住むにあたってマンションへ支払うものとして以前「管理費」を紹介しました。

管理費とは別に「修繕積立金」をいうものがあります。

 

修繕積立金と聞くと「修繕に使うお金」というイメージを持つ方が多いのではないでしょうか？

しかし、「修繕」だけに使うお金ではないのです！

 

修繕積立金とは、「マンションの修繕を行う為に積み立てていくお金」です。

「修繕の為に」という部分がポイントですね！

 

 

修繕積立金の使い道とは

管理規約では以下の通り規定されております。

 

標準管理規約第２８条（修繕積立金）

管理組合は、各区分所有者が納入する修繕積立金を積み立てるものとし、積み立てた修繕積立金は、次の各号に掲げる特別の管理に要する経費に充当する場合に限って取り崩すことができる。

一　一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕

二　不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕

三　敷地及び共用部分等の変更

四　建物の建替え及びマンション敷地売却（以下「建替え等」という。）に係る合意形成に必要となる事項の調査

五　その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理

２　前項にかかわらず、区分所有法第62条第１項の建替え決議（以下「建替え決議」という。）又は建替えに関する区分所有者全員の合意の後であっても、マンションの建替え等の円滑化に関する法律（平成14年法律第78号。以下「円滑化法」という。）第９条のマンション立替組合の設立の認可又は円滑化法第45条のマンション立替事業の認可までの間において、建物の建替えに係る計画又は設計等に必要がある場合には、その経費に充当するため、管理組合は、修繕積立金から管理組合の消滅時に建替え不参加者に帰属する修繕積立金相当額を除いた金額を限度として、修繕積立金を取り崩すことができる。

３　第１項にかかわらず、円滑化法第108条第１項のマンション敷地売却決議（以下「マンション敷地売却決議」という。）の後であっても、円滑化 法第120条のマンション敷地売却組合の設立の認可までの間において、マ ンション敷地売却に係る計画等に必要がある場合には、その経費に充当す るため、管理組合は、修繕積立金から管理組合の消滅時にマンション敷地 売却不参加者に帰属する修繕積立金相当額を除いた金額を限度として、修 繕積立金を取り崩すことができる。 ４ 管理組合は、第１項各号の経費に充てるため借入れをしたときは、修繕 積立金をもってその償還に充てることができる。 ５ 修繕積立金については、管理費とは区分して経理しなければならない。

国交省　標準管理規約

 

具体的にご説明しますね！

 

一　一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕

例：大規模修繕工事

エレベーターリニューアル

給排水管改修工事

 

マンションは竣工から築年数が経つにつれ劣化も始まります。

また、時代が進むにあたって設備や材料などのグレードも上がっていきます。

マンションの壁が剥がれて廃墟のようになっていたりエレベーターが地震でもないのに緊急停止したりするととても怖いですよね。また、建物の見えない部分も劣化は進んでいくので床下や壁の裏を通っている給水管・排水管から水漏れが発生して部屋が水浸し、、、ということも有り得ます！

各設備や部位は大まかな修繕周期が定められております。

いつまでもきれいに住みやすいマンションを整えていくためにも必要な修繕費です。

 

 

二　不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕

例：台風や地震などによる被害復旧

植栽の根が埋設配管を圧迫している

 

自然災害などにより、マンションの設備が壊れたり外壁がひび割れたりすることがあります。

居住者の生活を取り戻すためにも必要な修繕費です。

 

三　敷地及び共用部分等の変更

例：高架水槽の撤去

鳩除けネットの設置

敷地内に別途集会室を建設する

 

その名の通りマンションの敷地や共用部分の「変更」に伴う費用です。

例えば、マンションでは高架水槽といって屋上に受水槽を設置しているマンションがあります。

昨今の新築マンションではマンション敷地内に設置の貯水槽に水を貯める受水槽方式ではなく、市水道から直接水を引き込む直結増圧方式を用いているマンションが増えております。

直結増圧方式に変更すると受水槽が不要となり、受水槽に係る管理費用も無くなります。

その為、受水槽方式のマンションでは直結増圧方式に変更するマンションもございます。

高架水槽は貯水槽のひとつです。直結増圧方式に変更したマンションでは高架水槽は撤去せずそのままにしておくこともありますが、高架水槽の鉄部が劣化すると地震の際に屋上から落ちてきて大きな事故に、、、という懸念もあります。高架水槽の撤去は共用部分の「変更」に当たります。

鳩除けネットはハトのフン被害やバルコニーに留まることに対してよくご意見いただく内容です。

鳩除けネットの設置は簡単そうに見えますが、屋上に杭を打って固定したりマンションの外観が変わることなので共用部分の「変更」にあたります。

敷地内に別途集会室を建設することももちろん共用部分の「変更」にあたります。

 

四　建物の建替え及びマンション敷地売却（以下「建替え等」という。）に係る合意形成に必要となる事項の調査

建物の建替えやマンションの敷地売却はマンションの皆さん納得のうえ進めて行くことが望ましいですが、実際は様々な意見を集約しながら進めて行くためとても難しい内容です。

築年数が５０年を超えてくると建替えを視野にいれているマンションもあるかもしれません。

建替えを進めて行くにあたってそのマンションに住んでいたら建替えにはどれくらい費用がかかるか、どれくらいの工事期間がかかるかなどはもちろん気になるところですよね。

そのようなことを専門とした設計監理や建設業者からの情報を得るために必要な経費です。

 

五　その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理

最近ではマンションだけでなく商業施設や学校でもバリアフリー化や省エネ化、セキュリティの向上、耐震工事の重要性を耳にすることが多いかと思います。

マンションでも取り入れる修繕工事を行うことが増えてきております。

 

バリアフリー化⇒階段の一部をスロープにする。

省エネ化⇒ＬＥＤ照明に変更する。

セキュリティの向上⇒顔認証によるオートロック解除や非接触型キーの導入。

耐震工事⇒ダンパーや炭素繊維シートを設置する。

 

 

修繕積立金の見直し

修繕積立金は管理費と同様、マンションに住むうえでは切っても切り離せない金額です。

管理費と同様、工事においても昨今の物価上昇の影響を受けておりますので一生同じ金額設定では今後の修繕工事費は賄えません。

将来的な修繕工事の見通しを立てて修繕積立金の見直しが必要です。

国交省では「修繕積立金ガイドライン」という修繕積立金に関する資料が発行されております。

ちなみに、国交省の「修繕積立金ガイドライン」では以下の通り、建築延床面積に応じた平均的な修繕積立金が表示されております。

建築延床面積	月額の専有面積当たりの修繕積立金額（平均値）
5,000㎡未満	335円/㎡・月
5,000㎡以上～10,000㎡未満	252円/㎡・月
10,000㎡以上～20,000㎡未満	271円/㎡・月
20,000㎡以上	255円/㎡・月

国交省　修繕積立金ガイドライン

実際に修繕積立金の単価も高くなってきており、「値上げ」となるとやはりマンションでは難しい課題です。

そんな中でも重要なのは修繕積立金の認識もすり合わせていくことが大切です！

例えば「修繕積立金ガイドライン」と照らし合わせて自分が住んでいるマンションの修繕積立金㎡単価は安いのか・高いのか、将来的にどんな修繕工事が必要になるかだけでも知っておくと良いかもしれません！

修繕積立金は昨今重要視されている「管理計画認定制度」にも重要な内容です。

 

修繕積立金の使い道についていかがでしたでしょうか？

修繕積立金において最も重要な課題は「金額の見直し」です！

管理費も見直しが必要になるし、修繕積立金も見直しが必要になるし、物価も上昇してるし、、、そんな世の中ですが、マンションはみんなの資産です。

今回の記事が皆様の知識となり記憶の片隅でいつか思い出していただければ幸いです。