皆さんこんにちは。穴吹ハウジングサービス開発事業本部の仙波です。
本日は、自主管理マンションについてお話をしていきたいと思います。
日本全国の分譲マンションの中で約9％が自主管理方式を採用したマンションと言われています。
そんな自主管理マンションについて本日は確認をさせていただければと思います。
自主管理とは？
そもそも前提として、自主管理とはなにかチェックをしていこうと思います。
自主管理とは…マンション管理会社に委託をせず管理組合が業務を行うことです。
例を挙げると下記のような業務を管理組合にて実施を行います。
事務管理業務
住民名簿の作成、連絡事項の周知、理事会や総会の準備、議事録作成、 予算作成、収支管理などを行います。
管理員業務
共用部や設備の点検、修繕工事の立ち会い、住民からの問い合わせ対応、 来訪者の受付業務、ゴミ収集の管理などを担当します。 雇用する場合は、給料の計算、社会保険料の支払いなども必要です。
清掃業務
エントランスホールや廊下、階段などの共用部の清掃を行います。 清掃会社に依頼する場合、見積書の取得、発注、清掃のチェック支払いなども含みま す。
建物維持管理業務
外壁や屋上、駐車場などの管理を行い、適切な大規模修繕計画を策 定・実行します。
分譲マンションでは多種多様な業務がありますが、そのすべてを管理組合にて実施します。
自主管理のメリット
自主管理のメリットは大きく3つあります。
コスト削減
管理会社に委託する管理委託費用がかからないため、月々の管理費を抑えることができますので管理会社に委託するよりも、コストがかかりません。
管理意識の向上
区分所有者の皆様が管理業務に関わることで、マンション全体の管理意識が高まります。これにより、住民同士の協力やコミュニケーションが促進され、区分所有者の総会への参加率が高くなる傾向があります。またマンションの運営に対する意識が高まりやすくなります。
住民同士の交流
管理業務を通じて住民同士が頻繁に交流する機会が増えますので緊急時や災害時にお互いに助け合う体制が整いやすく、防犯意識が高まる傾向があります。
自主管理のデメリット
続いて、自主管理のデメリットを確認します。
負担の増加
自主管理では、事務管理、清掃、修繕計画の立案・実行など、多岐にわたる業務を住民自身で行う必要があります。そのため、住民、管理組合役員の皆様に大きな負担がかかります。
専門知識の必要性
建築や法律、会計などの専門知識が必要となる、適切な管理が難しい場合があります。 マンション管理に関する最新情報や知識を常にアップデートする必要がありますが、情報の取得が難しいことがあります。
資産価値の低下リスク
適切な管理が行われないと、建物や設備の劣化が進み、マンションの資産価値が低下する恐れがあります。 修繕計画の不備: 修繕計画が適切に立てられない場合、大規模修繕が遅れたり、費用が予想以上にかかることがあります。
住民間のトラブル
管理方法や修繕計画について住民間で意見が対立することがあり、トラブルの原因となることがあります。 また、住民間のコミュニケーションが不足すると、管理業務が円滑に進まないことがあります。
自主管理物件における難しさ
上記から、自主管理マンションにもメリット・デメリットがあります。 一般的にマンション業界で言われている『２つの老い』（建物の老朽化・住民の高齢化）について、自主管理マンションでも例外ではありません。
実際に私も経験したことがあるのが、マンションで雇用していた管理員さんが会計業務など全般を行っていたため、退職されたため業務がストップしてしまい、管理組合運営が成り立たなくなってしまうといったことがありました。
理事会、総会の運営などは問題なく進めることが可能でも会計業務の実施が困難になるケースがあります。 自主管理マンションのそういった問題点から、当社では会計業務のみを受託する『自主管理マンション支援プラン』といったプランを準備しています。
総会、理事会等は管理組合にて運営いただき、会計業務のみを管理会社に依頼する形です。 このプランでは、管理会社に全てを委託するよりも費用が安価になりますし、煩雑になりがちな会計業務を委託することで管理組合様も運営業務に注力ができるメリットがあります。
下記に『自主管理支援プラン』にてできるサポート内容を載せておきますのでご確認いただければと思います。
まとめ
いかがだったでしょうか？今回は自主管理マンションについて確認していきました。
『2つの老い』の問題が表面化する前に、会計業務のみでも管理会社に依頼してみるこ ともいいかもしれません。 自主管理マンションのいいところと管理会社のいいところの相乗効果が生まれるかもしれません。
少しでも気になった点がございましたら下記からお問い合わせいただければと思います。
仙波奨真
仙波 奨真（せんば しょうま）
兵庫県神戸市出身 ２０１６年４月入社。
新卒で入社後、７年分譲管理の業務をしていました。
現在は、管理会社の変更をお手伝いする業務に従事しています。
今までの経験を活かし、私自身が感じた疑問点等をお伝えできればと思います。
【保有資格】 管理業務主任者
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