こんにちは。あなぶきハウジングサービスの木村です。
よく知人等に「賃貸物件の管理は何をしているの？」と聞かれる事がございます。そこで今回は『賃貸物件の管理とは？』についてお話しできればと思います。
賃貸物件の管理項目
まず賃貸物件の運営には大きく2つの部門に分かれます。
・仲介部門（弊社では仲介課がございます）
・管理部門（弊社ではPM：プロパティマネジメント課といいます）
【仲介部門】は「お部屋探しは～」とCMでもよく耳にすると思いますが、お部屋を借りたい方に物件を紹介し契約のお手伝いをする部門となります。
【管理部門】は入居から退去までオーナー様の代わりとして入居者様や各業者、関係各所との折衝を行っております。詳細は下記にまとめした。
1）募集活動
・募集資料作成（インターネット掲載）
・募集条件の見直し等
・入居審査
・契約締結の代行業務
2）契約更新の代行業務
3）入居中のサポート
・集金業務、督促業務
・修繕対応（緊急対応含む）
・入居者クレーム対応
・各業者との折衝等（電力、ガス、水道、CATV、携帯基地局メンテナンス等）
・町内会との折衝
4）建物設備点検
・日常清掃
・消防点検（消防署への届出含む）
・貯水槽清掃、水質検査
・エレベーター点検（法定点検含む）
・浄化槽点検（法定点検含む）
・その他（防犯カメラ、警備設備等）
5）退去業務
・退去受付
・退去立会
・退去精算の折衝
・原状回復工事
箇条書きで書き出しますと様々な管理業務がございます。これらをオーナー様が自ら管理されている物件もあれば、大半は管理会社に委託している物件が多いと思います。
賃貸管理で気を付けるべきこと
賃貸管理で特に大変な業務は「募集業務」「滞納督促」「クレーム対応」「退去精算」と感じております。
「募集業務」はオーナー様の収益に直結する為、賃貸不動産経営では重要な業務です。「滞納督促」「クレーム対応」「退去精算」は賃借人（入居者）とのトラブルが起こる事が多く頭を悩まされているオーナー様も多いと伺っております。
又、今年に入って賃貸管理に係わる法律改正・新法もございました。
民法改正 （2020年4月1日～）
【賃貸借契約に関わる主な改正点】
個人根保証契約の保証責任範囲の明確化
・連帯保証人の保証責任の範囲を明確にするため「極度額」の設定が必要となります。
賃借人の修繕権
・契約住戸等において修繕が必要である旨を賃借人が賃貸人に通知した時、または賃貸人がその旨を知っ
たにも関わらず相当の期間内に必要な修繕をしない時、または急迫な事情があるときは賃借人が修繕することができることになり、その費用は賃貸人の負担となります。
一部滅失の場合の賃料減額請求権
・賃借人に過失がなく一定期間、賃借物件の一部が使用収益できなくなった場合、その割合に応じて賃料が減額されることになります。
原状回復に関する事項
・改正民法では、通常使用、経年劣化については賃借人の原状回復対象外と明記されました。
サブリース業者と所有者との間の賃貸借契約の適正化に係る措置（2020年12月15日）
法人契約の場合、賃借人側に代行会社が入る事が近年増えております。その場合「転貸（サブリース）」という契約の形をとる代行会社もあり、その「転貸（サブリース）」について定める【サブリース新法】が施行されました。
先にもお話ししましたが、転貸や代行会社、法律改正、インターネットの発達等、賃貸管理は複雑になっている様に感じております。新しい情報を取り入れ法律遵守の基、賃貸運営を行っていかなければなりません。
まとめ：あなぶきグループの強み
賃貸管理は「あなぶきハウジングサービス」にて委託させていたおりますが、其々の管理項目によって弊社グループ会社と連携し管理をさせて頂いております。
・緊急対応 → あなぶきコールセンター、あなぶきクリーンサービス
・修繕、建物管理 → あなぶきクリーンサービス
・室内リフォーム → あなぶきデザイン＆リフォーム
・大規模改修工事 → あなぶき建設工業
・民泊、マンスリー → あなぶきスペースシェア
グループ会社で行う事により、状況共有、トラブルの予見も共有できオーナー様にもご安心して頂けると考えております。
又、最初にお話ししました仲介部門と管理部門も同じ事務所に併設されている事が多いですので、仲介部門から入居者様のニーズや動きを聞き、募集対策に繋げていく事ができます。
以前のブログにも書かせて頂きましたが、
賃貸経営は長期的な視点で収支を把握し、又、物件に応じた対策を定期的に講じていけばリスクを軽減する事が大切です。各人の状況にあった判断が必要となり、気軽に相談できる管理会社と一緒に経営していくことが安心につながると思います。
『プロパティマネジメント』とはオーナー様の保有資産の収益維持と資産価値の最大化を図る事が最大の任務となります。入居者管理、建物管理、賃料管理、クレーム対応はもちろんのこと、賃貸により運用される投資用不動産の運用管理をサポートする管理業務として市場分析や投資判断、税金対策等も専門家と連携を取りながら努めております。
新しい情報を取り入れながら多角的視点でリスクを軽減し、オーナー様の資産価値を高めていけるお手伝いできればと考えておりますので、賃貸管理の事でお困りごとや不明な点がありましたらお気軽にお声がけいただけますと嬉しく思います。
お忙しいなか最後まで読んで頂き、ありがとうございました。
木村千春
木村 千春（きむら ちはる）
香川県出身。20年近く県外に出ておりましたが、
Ｕターンを機にあなぶきハウジングサービスに入社しました。
2002年より不動産（賃貸管理）業務を経験し、現在は賃貸物件の管理業務に従事しております。
建築営業にも携わっておりました。
今までの経験を生かして様々な事をお伝えできればと思います。
保有資格：宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士・2級ファイナンシャル・プランニング技能士
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