管理会社変更時の相談事例① ～長期修繕計画について～

こんにちは、あなぶきハウジングサービスの三河です。

前回のブログを見ていただいた方はご存知かと思いますが、「積小為大」継続しております。
まだ2ヶ月目ですが、今後もこつこつ継続していきます。

さて、今回は、今までとテーマを替えてお伝えしたいと思います。
分譲開発グループに在籍していると、管理会社変更を検討されている多くのお客様からお問い合わせをいただき、多数の相談を受ける機会があります。
そこで、今後は「管理会社変更時の相談事例」をご紹介していきます。

1. 相談事例①
2. 長期修繕計画書作成について
3. 修繕積立金について
4. まとめ

相談事例①

・現管理会社から長期修繕計画書を作成してもらず、何度かお願いした後、ようやく作成してもらえる状況である。
・修繕積立金の金額が近隣相場と比較し、高い気がする。

【エリア】兵庫県
【戸数】　160戸
【築年数】25年
【備考】　現管理会社はマンション管理業に登録していない管理会社

長期修繕計画書作成について

まずは、管理委託契約書（以下、契約書）に「長期修繕計画書」の見直し・作成業務に関する記載があるかを確認する必要があります。

管理会社が「長期修繕計画書」を作成しないこと自体に法的な規制はないものの、契約書に記載されている場合は、相当の期間を定めてその履行を催告し、それでも履行されない場合は、契約不履行となり、管理委託契約を解除することもできます。また、相手方に対し、損害賠償を請求することもできます。（マンション標準管理委託契約書　第１８条）罰則の対象となります。

さらに、マンション標準管理委託契約書別表第1【事務管理業務】には、以下のように記載されております。

◆本マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整

一　乙（管理会社）は甲（管理組合）の長期修繕計画の見直しのため、管理事務を実施する上で把握した本マンションの劣化等の状況に基づき、当該計画の修繕工事の内容、実施予定時期、工事の概算費用等に、改善の必要があると判断した場合には、書面をもって甲（管理組合）に助言する。
二　長期修繕計画案の作成業務及び建物・設備の劣化状況などを把握するための調査・診断を実施し、その結果に基づき行う当該計画の見直し業務を実施する場合は、本契約とは別個の契約とする。
三　乙（管理会社）は、甲（管理組合）が本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検等。）を外注により乙（管理会社）以外の業務に行わせる場合の見積書の受理、発注補助、実施の確認を行う。

と、しております。
長期修繕計画書の作成業務については別個の契約となり、管理会社としては、それにともなう管理事務を実施するうえで改善が必要な項目の助言や、外注する場合の補助的な業務を行うこととされております。

修繕積立金について

修繕積立金が近隣相場と比較して高いのか、そもそも現在の設定額が妥当なのか、気になる方は多いと思います。そして、修繕積立金とは何の目的で積み立てられて使用されているのかを以下でお伝えしていきます。

修繕積立金の使用目的は、主に、一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕や不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕等に使用されます。

現在の修繕積立金が妥当かどうかを算定するにあたっては、築年数や設備等により大きく変動しますが、国土交通省が2011年4月に公表している「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」では、以下のように、専有床面積当たりの修繕積立金の額を発表しております。参考にしてみてください。

しかし、上記の算出方法では現在の修繕積立金が妥当な金額とは言えず、「長期修繕計画」に基づいて修繕積立金の額を改定することが特に重要となります。

そもそも修繕積立金の使用目的は、上記に記載している内容以外にも将来予想される大規模修繕工事に要する費用を積み立てていくものです。
工事を実施する際に、必要となる多額の費用を確実に確保するためには、推定される修繕工事をもとに資金計画を立て、資金計画に沿って積み立てていくこととなります。

長期修繕計画は、約25～30年の期間で計画し、約5年ごとに見直しを行うように、国土交通省の「マンション標準管理規約」で推奨されていることから、当社では、5年ごとにマンションの状況を鑑みて、簡易作成版の「推定修繕工事と収支改善の提案書」と有料の「長期修繕計画書」を作成し、ご提案しております。

修繕積立金の改定については、値上げされることが多いことから、みなさんの負担が増えるため、根拠に基づいた提案がないと合意形成を諮ることができないものだと考えております。
マンションの良好な居住環境を確保し、資産価値の維持・向上を図るために計画的に修繕積立金を積み立てていくことをお勧めいたします。

まとめ

修繕積立金が高いのではと思ったら、まずは国土交通省が公表している「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を参考に算出してみてください。さらに、正確な金額を算出されたい場合は、「長期修繕計画書」を参考に管理会社に相談してみてはいかがでしょうか。

プロフィール
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三河謙介

あなぶきハウジングサービス　分譲開発グループ
三河　謙介（みかわ　けんすけ）
大阪府出身。
2018年入社。
前職では、賃貸仲介の営業を経験し、現在は、分譲マンションの管理会社変更をお手伝いする営業を行っております。
主に、近畿・東海エリアで当社のサービス、"しあわせ『感』理”の啓蒙活動を行っております。
当エリアで認知度を上げ、一人でも多くの方に当社のサービスをご体感いただきたいと思っております。
保有資格：管理業務主任者　宅地建物取引士