こんにちは。あなぶきハウジングサービスの福山（ふくやま）です。
7月に入り、夏本番と言いたいところですが、私が勤務している福岡では１週間前にやっと梅雨入りし、ジメジメと湿気の多い季節となっております。数年前は、６月中旬には梅雨入りし、７月になるとカラッと夏の日差しが眩しい日々を思い出します。
さて、今回は、管理会社変更にて、あなぶきハウジングサービスにご用命いただいた管理組合様が、管理会社の変更を検討していた頃、管理会社変更に対する住民アンケート調査を行ったことについて触れていきたいと思っております。
あなぶきハウジングサービスへ管理会社変更を行っていただきました理事長様もアンケート調査を行った結果、「管理組合全体が感じているマンション管理の関心の程度が明確になった。」と話していらっしゃいました。
是非、参考にしていただければと思います。
質問１：管理会社は変更できることを知っていましたか？
マンション管理は、マンションデベロッパーのグループ会社、もしくは関係会社が管理会社に任されます。そのため、まずは「管理会社を変更できることの認知度」について調査しました。
管理会社の変更の認知度については、管理組合様全体の６対４の割合で思っていたよりも多くの方に認知されていることがわかりました。
中には、変更できることは知っていても「マンションの管理会社は変更してはいけないもの」と思っている方もいらっしゃいました。しかし、変更すること自体は何も問題ございません。
むしろ、変更することで生まれるメリットもございます。
質問２：管理会社を変更するとどんなメリットがあると思いますか？
４割の方は、管理会社を変更すると、管理委託費が下がるメリットがあると認識されておりました。
また、マンション管理に関心が強い方からの意見では、「管理の質が向上する」と回答をいただきました。その中には、「管理会社を変更することで、管理レベルを落とさないで管理委託費が安い管理会社を選べる」というコメントもございました。
実際、管理会社を変更することで、年額管理委託費を削減できる可能性もあります。そして、コメントでもあるように、質を落とさずに削減することも可能です。
４割近くの方からは、「変更によるメリットはない、分からない」という回答もありましたが、管理会社を変更することで管理委託費は削減でき、管理の質を上げることができますので、管理会社を変更することにおけるメリットを知っていただければと思います。
質問３：管理会社の変更で管理委託費が削減できるなら、管理会社を変更しますか？
管理委託費が削減できるなら管理会社を変更したい、管理委託費が削減できても変更したくない、の回答は半々でした。
では、なぜ管理委託費が削減できても、管理会社を変更したくないか、その理由については以下の通りでした。
管理会社を変更したくない理由
・現在の管理委託費を含めて管理会社に満足しているから。不満はないから。
・問題点を含め内容を熟知しているので変更しづらい。
・変更した管理会社が本当に良いかどうかを判断するだけの能力に欠ける。
・長年担当してもらっているので信頼がある。
・価格だけで管理会社変更すると管理の質を下げる可能性がある。
・管理委託費以外の条件も確認する必要がある。
・管理会社を変更することが一番面倒である。大変そうである。
・管理組合の了解を得るのが大変そうだから。
・管理員が良い方だから管理会社を変更したくない。
・そこまで管理委託費の金額に差が出るとは思えないから。
多かったコメントとして、「手間である」「面倒そうである」「それほど差があると思えない」と言った保守的な意見が多数ございました。
●管理会社を変更するメリット
確かに管理会社変更は、主体的に行う理事会にとっては大変だと思います。
しかし、仮に年間１００万円近くの管理委託費を削減できれば、１０年で１，０００万円、年間２００万円削減できれば、１０年で２，０００万円となります。決して少ない額ではありません。
その他にいただいた意見の中には、
「管理費の削減だけでなく、管理の質も見極める必要がある」
「コスト削減も大事だが総合的に判断する必要がある」
といった慎重な意見もありました。
マンション管理を改善することを目的に管理会社を変更するため、安いだけの管理で質が落ちてしまっては本末転倒です。しっかりと管理会社の見極めも大切になってきます。
また、このコメントの中で、「管理員が良い方だから管理会社を変更したくない」と言った意見もございましたが、管理員さんについては、管理組合様の意向にて、管理員さんを次期管理会社に継続雇用する相談もできます。それは、雇用契約に関わる問題になりますが、管理員さんと次期管理会社との契約内容が合意すれば継続雇用も可能ですので、相談してみてください。
尚、「長く付き合っている管理会社だからマンションのことをよく知っている」という意見もありましたが、これは注意が必要になるかもしれません。なぜなら、長く管理しているからといって、必ずしもマンションのことをよく知っているわけではないからです。
それよりも、修繕工事の履歴がしっかりと残っているか、過去の理事会の議事録が残っているか、といった管理の基本や管理の面もしっかり確認する必要がございます。
まとめ
マンションアンケート調査はいかがでしたでしょうか。このアンケート調査を集約すると以下の２点です。
・管理会社の変更については認知されている方が多いが、面倒など二の足を踏んでいる方も多い
・管理委託費を削減することは良いが、質は下げるべきではない
管理委託費が高いマンションや修繕積立金が足りないマンションに暮らすことはとても不安なことです。ただ、だからと言って安いけれど、管理の質が低いマンションでは困ります。こういった問題を解決するための方法として管理会社の変更がありますが、それは手段であって目的ではございません。本当に重要なことは管理会社の変更をした結果、安心して暮らせるマンション管理を実現していくことではないでしょうか。
あなぶきハウジングサービスは、健全なマンションライフをお届けいたします。
福山洵
賃貸アパート・マンションの建築営業や不動産の売買・賃貸の勤務を経て、入社以来、分譲マンションの管理変更についてのご相談を専門に担当しております。
営業担当エリアは、北部九州エリア（福岡県、佐賀県、大分県、長崎県）です。
様々な人との出会いを大切に、日々鋭意努力しております。
保有資格：宅地建物取引士
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