こんにちは。あなぶきハウジングサービスの福山（ふくやま）です。
３月になり、春一番が吹いて、周囲も暖かくなってきましたが、この季節は、花粉も多く花粉症の私には、かなりきつい季節です。
さて、私は、仕事柄、マンション管理の管理会社変更のお手伝い（サポート）しており、年間100件以上の管理組合様から管理に関するご相談や質問をいただいております。そのご相談により管理会社変更まで行われた理事長や理事様、修繕委員様の管理会社の見直しの理由・きっかけをいくつかご紹介したいと思います。
皆様のマンションにも、思い当たる節がある場合、ご検討してみては、いかがでしょうか。
１ 管理会社見直しの理由・きっかけ
１．フロント担当者・管理会社の対応が悪い
Ａマンション理事長様の話
失念・不備が多い、何度伝えても改善しないなど、とにかく管理会社のフロント担当者の対応が悪かったのが始まりです。
「フロント担当者を変更すれば済む話では？」という考え方もありますが、そのフロント担当者だけではなく、管理会社側に要望しても何も改善されず変わりませんでした。おそらくこの管理会社は、フロント１人あたりの担当組合数が多すぎて、誰に任せても同じような状況になってしまっていたのだと推測しています。管理委託費の削減だけを優先したら失敗するとの判断から、質もしっかりと見極めていきたいと考えにいたり、管理組合で管理会社変更を実行しました。
２．緊急事態に緊急対応してくれない
Ｂマンション理事長様の話
管理組合から管理会社の評判が低かった中で、漏水という大きな緊急事態がありました。これが各個人の部屋ではなく、共用部の配管からの大きな漏水であったにも関わらず、対応が遅く、その対応も悪かったです。保険などの手続きもあるために、担当もすぐに会社と連携して対応すべきはずなのに、その対応は漏水が起こってから２ヶ月後でした。
このような一連の対応の悪さから、管理組合と距離が近い管理会社に変更いたしました。
３．管理費が高いと感じていた理事長からの問い合わせ
Ｃマンション理事長様の話
以前から「管理委託費が高いのでは？」と感じていました。また、小規模修繕費についても見積額が不透明と感じており、管理会社に言われるがままの価格設定に疑問を持っておりました。数年後に控える大規模修繕を前に、できるだけ管理費を削減したいという要望が問合せのきっかけでした。
結果として、管理会社見直しにより、年間の管理委託費を削減することが出来ました。
４．管理委託費への疑問
Ｄマンション理事長様の話
不要とおもわれるような有人体制の夜間警備、数多い特別清掃の実施など、管理会社の提案に言われるがままに従ってきていることに疑問を持ち、問合せしたことがきっかけです。現行仕様の見積りと提案仕様の見積りを取得し、無駄と思われる項目を排除したところ、管理会社変更で年間２００万円以上の管理費を削減できました。
管理会社の見直しがなければ年間２００万円以上損をしていたことになります。
５．管理会社の行政処分
Ｅマンション理事長様の話
管理を委託していた管理会社の従業員により管理費の着服が発覚し、管理会社が業務停止命令を受けたためです。きちんと対策を行って改善されればと思っておりましたが、これが２度目の行政処分であり、「これ以上管理を任せられない」とのことから、管理会社を変更しました。
６．修繕積立金の見直し提案
Ｆマンション理事長様の話
約束した事項を履行しないことや契約書の紛失など、不満は多くありましたが、一番のきっかけは修繕積立金の値上げでした。長期修繕計画の見直しをした際、修繕積立金の増額改正が１０年間全く行われていなかったため、管理会社からの提案された増額案では、次期大規模修繕工事で修繕費の不足が生じ、一時金の徴収か借入金の負担を余儀なくされていました。管理費の削減だけでなく、管理組合では気づきにくい修繕計画に対しても適切にアドバイスをしっかりしてくれるところに、管理会社変更をしました。
７．修繕積立金が２．５倍に値上げ
Ｇマンション理事長様の話
新築分譲以降、修繕積立金を一気に２．５倍にしなければならない事態となりました。もともと修繕積立金の設定が低すぎたので大きな値上げとなったのですが、管理コスト削減の一環として管理会社の見直しを行いました。分譲時からの管理会社であり、管理会社の見直しによって大きく管理費を削減できることがわかり、管理会社の変更まで実施しました。
現行の管理会社ももちろん、管理委託費の値下げを提案してきたのですが、「修繕積立金を２．５倍にするタイミングで提案してほしかった。このまま今の管理会社に管理を任せておくことは今後のマンションにとって良いことではない」という声も上がり、新たな管理会社に変更しました。
８．一方的な管理会社からの解約通知
Ｈマンション理事長様の話
マンションに携帯電波のためのアンテナが設置されており、それが管理費収入になっていました。そして、これは管理組合の収入とみなされるため税金の支払いが必要だったのですが、管理会社がこの納税をしていませんでした。この税金対応について組合から管理会社に説明と対応を求めたところ、一方的に解約を通知されてしまいました。管理費や修繕積立金などの出納業務が滞ってしまわないように、すぐに対応してくれる管理会社が必要でした。
９．管理委託費が適正なのか知りたい
Ｉマンション理事長様の話
管理委託費が相場なのか、適正なのかがわからないので、まずはそれを知りたいと思ったことがきっかけです。現在の管理会社と良い付き合いをしたい一方で、管理委託費削減をしないと修繕積立金の値上げが避けられない、このような状況下の中で、まずは管理委託を見直すために、複数の管理会社から見積りを取りました。結果、大幅に価格削減が出来ることが分かり、現行の管理会社を続けるという判断はできないと結論に至り、管理会社を変更しました。
２ 管理会社変更のきっかけとなる要因
管理会社変更のきっかけとなるのは、管理費（管理委託費）、修繕積立金（大規模修繕）、管理会社の対応の３つに分類されます。
・管理費が高い、管理費に疑問を感じる、管理費を削減したい
・修繕積立金の値上げを何とかしたい、大規模修繕の予算が足りない
・フロント担当者の対応が悪い、管理会社も対応してくれない
こういった要因が見直しのきっかけとなり、管理会社の変更（リプレイス）に繋がっていきます。
３ 管理会社の見直しは早めに行うべき
分譲マンションが高い管理費と足りない修繕積立金という問題を抱えていることは事実です。もし現状マンション管理に課題を抱えているのであれば、手遅れになる前に、ぜひ管理会社の見直しを検討してみてください。
実際に、管理会社の見直しをされた管理組合様は、管理費（管理委託費）を削減されています。仮に年間１００万円削減できたとすれば、１０年で１，０００万円の削減です。見直しが早ければ早いほど、その効果は大きいです。
４ まとめ
比較見積もりを取る、他の管理会社に管理の体制について聞いてみる、など行動を起こすだけで状況は大きく変わると思います。
次回は、「管理組合様必見！系列管理会社から管理会社を変更するメリット・デメリット」 をお伝えします。
福山洵
賃貸アパート・マンションの建築営業や不動産の売買・賃貸の勤務を経て、入社以来、分譲マンションの管理変更についてのご相談を専門に担当しております。
営業担当エリアは、北部九州エリア（福岡県、佐賀県、大分県、長崎県）です。
様々な人との出会いを大切に、日々鋭意努力しております。
保有資格：宅地建物取引士
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