【増税】中古マンション売買にかかる消費税まとめ

こんにちは、あなぶきハウジングサービスの岡田です。

2019年10月1日より、ついに消費税が8％から10％に引き上げられましたね。

私たちにとって最も身近な税といっていい消費税ですが、マンション購入のように高額の取引において10％といえば、大きな金額になってきます。

今日はそんなマンションの売買における消費税を紹介していきますので、ぜひ最後までお付き合いください。

※2018年9月17日に公開した記事を加筆・修正し、2019年10月16日に再度公開しています。

1. 中古マンションと消費税
2. 土地と建物と消費税
3. 売買仲介手数料と消費税
4. まとめ

中古マンションと消費税

中古マンションは消費税がかからない、といった話を聞いたことがある人は多いと思います。
しかし、この話は必ずしも正しくないことをご存知ですか？

消費税は「国内において事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡、商品の販売、サービスの提供等」に対して課税されます。
「事業として」とは繰り返し継続、かつ独立して行うことを指しますので、事業者でない個人が、自分が住んでいるマンションを売買する行為は事業とはみなされません。

つまり個人が売主となっている中古マンション（住宅）を購入した場合は、消費税が課税されません。
一方で買取再販物件のように、不動産業者が売主になる中古マンションの売買は事業と見なされ、建物価格に消費税が課税されます。

ちなみに新築マンションはデベロッパー会社（及び代理店業者）が販売しているので、必ず消費税がかかります。

土地と建物と消費税

住宅の取得の際には、建物とその土地（借地権を含む）を購入することになります。

まず建物に関してですが、上記の中古マンションと同じ考え方でOKです。
売主が一般の個人の場合は課税されませんが、不動産業者など事業者が売主の場合は、建物の価格に対して課税されます。

次に土地についてですが、土地の譲渡に関しては国税庁の制定する消費税法基本通達の中で、非課税とする旨が定められています。

つまり土地の価格に対しては、売主の立場等によらず消費税は課税されません。
土地は利用することや単純な時間の経過で、価値が消費されないと考えると分かりやすいかもしれませんね。

売買仲介手数料と消費税

個人間のマンション売買の際などには、不動産会社に仲介してもらうケースが非常に多いと思います。
今回の記事の中で消費税が課税されないケースを紹介しましたが、その際に不動産会社に支払う仲介手数料については課税されるのでしょうか？

答えは課税されます。
建物や土地に消費税がかからなくても、仲介手数料は不動産業者が事業として行う役務の対価として支払うので課税対象となります。

マンションを購入する際の仲介手数料は以下のように算出されます。

売買価格（税抜価格）	仲介手数料（税抜価格）
200万円以下	売買価格の5％
200万円超 400万円以下	売買価格の4％+2万円
400万円超	売買価格の3％+6万円

例えば3,000万円のマンションであれば、仲介手数料は
3,000万 × 3％ + 6万＝ 96万円 (+ 消費税)　となります。

消費税が10％であれば、仲介手数料にかかる消費税は9万6千円となり、仲介手数料の総額は 96万円 + 9万6千円＝ 105万6千円 となります。

このように仲介手数料は、マンションの価格に応じて金額が変わります。
高額になることもありますから、理想の住まい計画のために消費税もしっかり確認したいですね。

まとめ

①売主が個人の場合には、購入価格には消費税は課税されないが、
　売主が業者の場合には、購入価格のうち建物価格に消費税が課税される。
②不動産のうち「土地」の価格には消費税が課税されない。
③個人間などの消費税のかからない売買であっても、仲介手数料には消費税が課税される。