みなさま、こんにちは！あなぶきハウジングサービスの橋本です！
今回は管理会社変更の際に行う重要事項説明についてお話します。
なぜ重要事項説明をするの？
みなさまは重要事項説明と聞いてどのようなことを思い浮かべますか？
イメージしやすいのは賃貸でアパートやマンションを借りるときに行うものでしょうか。
重要事項説明は法律で定められた義務です。どんなに興味がなくても聞かないといけないですし、非常に重要なことを説明してもらえる機会になるので、眠くなるかとは思いますが、ちゃんと聞かないといけないですね。
不動産の取引は権利関係や条件が非常に複雑でしっかりと確認しなければ、不測の損害を被る恐れがあります。
このような事態を防ぐために法律の専門家である宅地建物取引士や管理業務主任者が説明を行うことになります。
分譲マンションの管理会社が行う重要事項説明って？
さて、分譲マンションの管理会社が行う重要事項説明は主に２つあります。
一つ目が、契約の更新の際にこれまでの契約内容に説明が必要な変更点がある場合に行う重要事項説明です。
そして二つ目が、分譲マンションの管理会社が変更する際に行う重要事項説明です。
今回は私の業務で行っている二つ目の重要事項説明についてお話します。
管理会社が変わる際には、総会で承認を得る必要がありますが、総会の該当する議案の前に重要事項説明も行う必要があります。先述の通り不動産の取引では事前に契約内容の確認を行うために重要事項説明を行いますが、これは分譲マンションの管理会社を変える場合にも同様で、新管理会社との契約を締結する前には契約内容について説明し新管理会社の契約内容を知ってもらったうえで契約締結に至ります。
誰が説明するの？
では、重要事項説明は誰が行うのでしょうか。さきほども名前が出ていた、宅地建物取引士と管理業務主任者です。不動産の賃貸や売買であれば、宅地建物取引士が行い、分譲マンションの更新と管理会社変更の際には、管理業務主任者が説明を行います。
管理業務主任者ってどんな資格？
マンション管理業者が管理組合等に対して管理委託契約に関する重要事項の説明や管理事務報告を行う際に必要な国家資格者のことです。業界では管業（カンギョウ）と呼ばれることが多いですね。この資格を持っていると管理組合の前で重要事項説明を行うことができるわけですが、簡単に取得できる資格ではありません。
2023年の合格率は21.9％と決して高くはないですが、国家資格の中では比較的易しい難易度ではあるかもしれません。
試験の出題範囲は主にマンションの区分所有法や管理規約等ありますが、それだけではなく民法も範囲内なので、宅地建物取引士を受験している人が一緒に受けていることが多いですね。
重要事項説明はいつ行うの？
重要事項説明は先述の通り総会の該当する議案の前に開催します。
何も説明を受けない状態で契約を結ぶことなんてできないですよね、ましてや自分の住んでいるマンションのことなので、なおさらだと思います。
重要事項説明は大体20～30分程度で管理業務主任者から説明を行ったうえで、議案の説明後に管理組合からの質問に回答するのが一般的です。
また、重要事項説明を行う際には、事前に管理業務主任者の主任者証を議長である理事長に提示したうえで行う必要がありますので、重要事項説明書と主任者証に記載されている登録番号などの情報に誤りがないかという確認も行います。
当日の流れが分からない場合には、新管理会社から教えてもらうと当日はスムーズに動くことができると思うので、分からないことがあれば管理会社に聞いておくといいでしょう。
重要事項説明はどんなことを説明するの？
では、重要事項説明とはどのようなことを説明するのでしょうか。あなぶきハウジングサービスの書式のもので紹介しますが、重要事項説明書に記載されている内容をすべてお話すると内容が多くなってしまうので、一部抜粋して紹介します。
例えば、「管理事務に要する費用並びにその支払の時期及び方法」です。
これは、契約書の第3条に記載されているもので、管理会社への管理委託費が書いてあります。やはり、管理組合にとって大事な管理会社への委託費は事前に説明します。
また。「免責に関する事項」もあります。
これは、管理組合が災害や事故で被害を受けた際に責任は負わないものを表しています。
例えば、管理会社が「このままだと故障して危ないから直してください」と注意をしていたにも関わらず直さずに、けが人が出てしまった場合です。管理会社は危険なことを把握し管理組合に伝えていたのに直さない場合には、管理会社は責任を負いません。
さらに、「管理事務の内容および実施方法」についても説明します。
これは、管理会社が管理組合との委託契約に基づいて行う、マンションの管理に関する業務（管理事務）の内容や実施方法について説明をするものです。 契約書に付属する別表は、委託契約内容に応じて、事務管理業務、管理員業務、清掃業務、建物・設備等管理業務、非常通報業務に分けられていて、
管理会社が行う業務の範囲や頻度などが記載されています。
いわば、管理会社の業務仕様書のような部分であり、これから管理会社を変更して委託契約を締結しようとする管理組合にとって非常に重要な内容です。
こういった内容を説明するので、管理組合にとってはもちろんですが、管理会社としても説明することは非常に大切なことなのです。
まとめ
いかがでしょうか。今回は重要事項説明に関する流れを説明しました。
私は管理会社変更の業務を始めて1年経過しましたが、最近はやっと重要事項説明について理解することができるようになってきました。
契約ごとなので、複雑な面もありますが、管理会社がみなさまをサポートしてくれるので、ご安心ください。
橋本大
橋本 大（はしもと だい）
神奈川川崎市出身 2023年4月入社
賃貸物件の管理会社を経てあなぶきハウジングサービスに入社。
現在は分譲マンションの管理会社変更をお手伝いする営業を行っております。
これまでの経験を活かして皆様が読んで“おもしろい！”と思ってもらえるようなブログを発信していきます！
保有資格：宅地建物取引士
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