こんにちは、あなぶきハウジングサービスの三河です。
今回も継続している「積小為大」についてお伝えいたします。
感銘を受けて以降、この言葉を念頭に置いていますが、継続することの難しさを常に感じております。
私は、朝のプロテインと腹筋ローラーは何度も心が折れておりますが継続中です。
改めて継続するために欠かせないことを2点ご紹介いたします。
- 強い気持ちをもって目標を達成させること（目標を常に再確認する）
- モチベーションが上がることをする（動画をみる、目標達成後をイメージする等）
継続することが困難になったときは、試してみてください。
さて、今回は管理会社変更時の相談事例シリーズ第3弾
「管理費等の支払い方法について」をご紹介いたします。
相談事例③
現在、管理費等の支払いは、管理会社指定の収納代行会社より振替えし、管理組合の収納口座へ入金を行っているのですが、管理会社を変更した場合、管理費等の支払い方法は変更になるのでしょうか。
また、管理費等の金額は変更になるのでしょうか。
管理費等の支払い方法
みなさん、管理費等の支払い方法はご存知でしょうか。
振込みをされている方以外は最初に事務手続きをした以降、自動的に毎月の支払い（ご自身の銀行口座から自動振替）が完了している状況ではないでしょうか。一般的には相談内容にもあるように、管理会社指定の収納代行会社と管理組合が契約を交わし、各組合員が「預金口座振替依頼書」を最初に提出し、毎月指定日に振替えされているからです。
収納代行会社を経由している場合は、管理会社が変更となっても当初指定の収納代行会社は存在しているため、収納代行会社が変更となる場合は再度手続きしていただく場合が多いです。（収納代行会社が同一の場合は、手続きが必要ない場合もあります）
変更に際しては、新管理会社から配付される「預金口座振替依頼書」にご自身の金融機関口座を記入し、提出いただくことで変更手続きが完了いたします。流れは前回のブログにも記載しておりますが、「次期管理会社との契約締結」に関する臨時総会にて承認された以降、引継ぎ期間中に手続きを行うこととなります。
管理費等を支払わなかったらどうなるの？
それでは、管理費等を支払わなかったらどうなるのでしょうか。
臨時総会に出席されなかった方は、管理会社が変更となる決議が承認されたことがすぐにはわからず、後に配付される議事録の内容も確認しなかった場合、次期管理会社から届く郵便物は見覚えのない会社であるため、中を見ず処分される方が相当数発生する可能性が考えられます。
これまで振り込みにより管理費等を支払われている方であれば、管理会社が変更となっても振り込みの継続は可能です。
しかし、これまで収納代行会社により自動振替の方法で管理費等を支払われていた方は、期日までに変更の手続きをしないと管理会社変更のタイミングで前管理会社からの収納業務が停止し、そのまま「管理費等の滞納」という扱いになる可能性があります。
以下、参考までにマンション標準管理規約の条文をご参照ください。
マンション標準管理規約第60条（管理費等の徴収）
管理組合は、第25条（管理費等）に定める管理費等及び第29条（使用料）に定める使用料について、組合員が各自開設する預金口座から口座振替の方法により第62条（預金口座の開設）に定める徴収日までに一括して徴収する。ただし、臨時に要する費用として特別に徴収する場合には、別に定めるところによる。
２ 組合員が前項の期日までに納付すべき金額を納付しない場合には、管理組合は、その未払い金額について、年利〇％の遅延損害金と、違約金としての弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員に対して請求することができる。
３ 管理組合は、納付すべき金額を納付しない組合員に対し、督促を行うなど、必要な措置を講ずるものとする。
４ 理事長は、未納の管理費等及び使用料の請求に関して、理事会の決議により、管理組合を代表して、理事会の決議により、管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行することができる。
（5項・6項は省略）
このように、１項では、管理組合が管理費等を口座振替の方法により徴収することとし、2項では、期日までに納付しない場合、遅延損害金に督促等に要する費用を上乗せして請求できることとしており（法定金利を上回ることは可能）、3項・4項では、滞納者に対して、管理組合が、管理費会計の不足により「共同の利益に反する行為」として、法的措置を追行することができるとされております。
管理費等の金額が変更するのかについて
まず、結論から言いますと…管理会社変更時に管理費等の設定金額が変更になることはほとんどございません。管理会社変更に伴い、管理費会計の支出総額が全区分所有者から集まった管理費の総額を超過している場合は管理費の見直しも必要でしょうが、まず無いと思われます。よって、管理会社変更後も管理費等は従前と同額を支払うこととなります。
しかし、管理会社変更時に「管理費等はいくらになるのでしょうか」とのお問い合わせをよくいただきます。
管理費と管理委託費の意味を理解することで納得していただけると思います。
管理費は、マンションを維持・管理していくために必要な費用となります。
必要な費用の例としては、主に管理委託費、共用部分の水道光熱費、インターネット代、管理員室電話代、損害保険料、雑費等がございます。つまり、管理組合が日常的に要する費用を管理費から支払うこととなります。イメージとして、みなさんから集めた管理費を大きな財布に入れて、そこから日常的に必要な費用を支払う、という姿をご想像ください。
管理委託費は、管理会社へ業務を委託する費用となります。
主に、事務管理業務費、管理員業務費、日常・定期清掃業務費、消防設備等点検費等、マンションを維持・管理していくために必要な業務を管理会社へ委託する場合の費用になるので、管理費の中から支払いをする一つの項目の費用となります。
もう少しわかりやすくご説明すると、管理組合の視点で管理費は収入、管理委託費は支出となり、みなさんのご家庭に置き換えれば管理費が収入源である給料等となり、管理委託費は人に依頼してメンテナンスを行うような費用（車の修理代・理容、美容院代等）となります。
まとめ
分譲マンションの場合、専有部分と共用部分があり、専有部分については区分所有者が排他的に権利を主張できますが、共用部分については、区分所有法第14条で「区分所有者の専有部分の床面積割合によるもの」とされております。共用部分を適切に維持・管理していくためには、マンション内で設定されている管理費・修繕積立金等の収入・支出が予算どおりに実行されていることが必要不可欠となります。未納者の発生が続くと適正な管理運営ができず、他の区分所有者に迷惑がかかることとなります。管理会社変更時に「預金口座振替依頼書」未提出の方・滞納者がおられる場合は、管理組合と管理会社が協力して早期に解決していくことが重要だと考えます。
三河謙介
三河 謙介（みかわ けんすけ）
大阪府出身。
2018年入社。
前職では、賃貸仲介の営業を経験し、現在は、分譲マンションの管理会社変更をお手伝いする営業を行っております。
主に、近畿・東海エリアで当社のサービス、"しあわせ『感』理”の啓蒙活動を行っております。
当エリアで認知度を上げ、一人でも多くの方に当社のサービスをご体感いただきたいと思っております。
保有資格：管理業務主任者 宅地建物取引士
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