大規模修繕コンサルタントの役割とは？必要な理由と注意すべき特徴も紹介！

マンションの大規模修繕工事は、住民の安全とマンションの資産価値を向上するために欠かせません。しかし、工事の実施には修繕箇所の把握や業者の選定といった事前の準備だけでなく、着工後の管理といった長期間、かつ多岐にわたる業務がともないます。

管理組合の業務負担が大きくなることから、大規模修繕コンサルタントを活用することも少なくありません。本記事では、大規模修繕コンサルタントの業務内容や必要とされる理由を詳しく解説します。コンサルタントの導入に悩んでいる方は、ぜひ参考にしてください。

大規模修繕コンサルタントとは

大規模修繕コンサルタントとは、修繕する工事箇所の選定・実施時期についての指導・業務選定などの業務において、多様なサポートを行う会社を指します。

大規模修繕は、経年劣化や不具合などがみられる建物や設備を修繕するもので、一定の周期で実施されます。しかし、工事は計画段階から専門的な知識と経験が求められるため、管理組合だけで進めるのは困難と言われています。

そうした状況での専門コンサルタントの活用は、管理組合にとって大きなメリットをもたらします。マンションの管理組合が円滑大規模修繕工事を進めるために、欠かせない存在です。

このように、コンサルタントの役割は多く、マンションの調査から施工後のケアまで多岐にわたります。なかでも改修設計と業者選定について、詳細に解説する記事がございますので、以下の記事もあわせてご覧ください。

大規模修繕工事｜コンサルタント業務（改修設計編） | もっとわくわくマンションライフ｜マンションライフのお役立ち情報

大規模修繕コンサルタントの役割

前述の通り、大規模修繕コンサルタントの役割はマンションの大規模修繕において管理組合をサポートすることです。主な業務内容は、以下の通りです。

・建物の調査・劣化診断

・修繕内容の決定

・業者選定のサポート

・工事の管理

・アフターケア

上記の業務内容は専門的な知識がともなうため管理組合だけで進めた場合、適切な修繕が行えない、結果的に修繕費用がかさむといった事態につながる可能性があります。以下で詳しく解説します。

建物の調査・劣化診断

大規模修繕工事を計画する際に、まず行われる業務が建物の調査・劣化診断です。そもそも工事の必要があるのか、いつ修繕を実施するかなどを劣化箇所の見極めとともに判断します。

建物の診断は、専門家ではない管理組合のメンバーだけでは困難です。建物の劣化は、目に見えない部分で進行している場合も多く、正確に把握するためには専門家の視点でみることが大切です。

最初に行われる調査の段階で正確な診断ができないのと、後の工事にも大きな影響を及ぼします。見える範囲の表面的な工事が実施され修繕されたとしても、原因となっている内部的な劣化が修繕されなければ、また同じような工事を繰り返さなければならず、その分余計な費用がかかります。

修繕内容の決定

劣化状況を踏まえたうえで、工事の内容を決定するプロセスです。調査・診断の結果をもとに、必要な工事を検討します。

マンションの大規模修繕の内容は、国土交通省によってガイドラインが定められています。そのため、ガイドラインを理解し、内容に沿った修繕が必要です。

また、大規模修繕を請け負う業者に見積もりを依頼した際、業者によって見積書の形式が異なる場合が多く見られます。統一されていないことにより、見積もりの比較がスムーズにできない可能性があるため、内容の整理が必要となります。

こうした作業を、専門知識を持つ大規模修繕コンサルタントにサポートしてもらうことで、必要な工事や不要な工事、過剰な工事の見極めが容易になります。

業者選定のサポート

見積もりや施工会社の能力に基づき、適切な施工会社を選びます。業者選定には、見積もり合わせ方式・入札方式・特命随意契約方式といった方法がありますが、専門用語や施工仕様、適正価格などの専門知識がない場合、判断するのは非常に困難です。

大規模修繕コンサルタントのアドバイスにより、管理組合の希望に沿った業者選びが可能になります。もちろん、業者選定は必ずしもコンサルタントに相談して決める必要はありません。

しかし、コンサルタントのアドバイスを受けて業者を選定する方が、より納得のいく結果につながる可能性が高まります。

工事の監理

工事の管理とは現場に立ち会い、計画に沿った工事が進められているのかの確認や、手抜き工事が行われていないかといった監視も含めた業務です。

故意に行われていなくとも、施工が仕様書とは異なった内容で進められているといった事故を防ぐため、定期的に現場を訪問し、適正な作業が行われているかの確認が大切です。

万が一、信頼できる業者ではなかった場合、塗装を3回塗るところを2回で済ませてしまうといった手抜き工事も考えられます。考えられる最悪の事態を防ぐためにも、定期的に現場に行って正しく工事が行われているか、チェックする必要があります。​ 

 ​​しかし、計画書をもとに工事が適切にすすめられているかの判断は、専門知識がなければ容易ではありません。大規模修繕コンサルタントのサポートがあることで、安心して工事を任せられます。

アフターケア​ 

​​マンションは、そこに住む人々の共同資産であり、長期的な修繕計画を立てて作業を行う必要があります。長期修繕計画書は建築業者から提出されますが、現場の環境や実施した施工方法により内容にずれが生じる可能性もあります。​ 

 毎回修繕後には長期修繕計画を見直し、将来どのような修繕が必要になるかわかる範囲で予測することが必要になります。毎回計画を見直すことで、今後必要になる費用を算出し、どれだけの修繕積立金が必要なのか予測を立てなければなりません。​ 

 修繕積立金は居住者から徴収されるため、徴収する根拠が明確に示せないと理解を得られない可能性があります。しかし、将来の大規模修繕に備えるためには、修繕積立金が必要不可欠です。​ 

 また、損傷する可能性のある箇所も、同じ工法で建ててもすべて同じとは限らないため、将来的に修繕が必要な箇所を予測するのは、簡単な作業ではありません。​ 

 大規模修繕コンサルタントのアドバイスとサポートをもとに、的確な修繕計画と修繕積立金の確保が実現します。​ 

大規模修繕コンサルタントの種類

​​大規模修繕コンサルタントには大規模修繕コンサルタント専門会社、マンション管理会社、一級建築士事務所の3種類が存在し、それぞれ特徴が異なります。以下で、詳しく解説します。​ 

大規模修繕専門会社

​​大規模修繕に特化したコンサルタント会社です。近年では、コンサルタント会社が増加傾向にあります。建設会社からの独立や、修繕作業を担当していた会社から分社した子会社などさまざまな形態があります。​ 

 一般的に、マンション管理士や建築士など、専門のスタッフを多く抱えているのが特徴です。

管理会社

​​マンション管理のエキスパートであり、日常業務に加え、大規模修繕についてのサポートも行います。施工部門やコンサル部門を持つ管理会社も少なくありません。​ 

 常にマンションの管理業務を遂行しているため、それぞれのマンションの特性をもっとも理解しているのが管理会社といえます。​ 

一級建築士事務所

​​一級建築士の資格を持ち、設計業務に携わっていた人が大規模修繕に関する業務を始めることがあります。マンションを設計した建築士が、そのままコンサルタントに転身するケースも見受けられます。​ 

 ​​コンサルタントになるには、必ずしも建築士の資格が必要なわけではありませんが、設計する段階からマンションに関っているのが強みです。​ 

大規模修繕にコンサルタントが必要な理由

​​前述のとおり、マンションの大規模修繕には長期にわたるさまざまな業務がともない、専門的な知識や経験が必要なため、大規模修繕コンサルタントの存在が欠かせません。​ 

 ​​そのほかにも、大規模修繕コンサルタントが必要な理由として、下記の4点が挙げられます。詳しく解説します。​ 

業務負担が減る

​​コンサルタントに依頼することにより修繕業務が順調に進行するため、業務負担が軽減されます。大規模修繕工事では、業者の選定が求められます。​ 

 ​​「どの業者に見積もりを依頼するか」「見積もりの形式が異なっているため比較が困難」「適正な価格の判断」など、専門知識のない人には困難な場面が多々あります。​ 

 ​​しかし、コンサルタントはその道のプロであり、豊富な経験と知識をもとに専門的なアドバイスをしてくれます。スムーズな見積もり比較や、居住者への説明を円滑に進められるため、負担を大いに軽減できるというメリットがあります。​ 

トラブルを回避できる

​​工事中には騒音や近隣へのプライバシーの侵害、資金不足、予想外の追加費用、業者の不正など、さまざまなトラブルが起こり得ます。​ 

 また、居住者の意見をまとめるのに手間取るといった準備段階でのトラブルや、施工部分周辺にできた傷や施工後の雨漏りといった施工によるトラブルなど想定される内容はさまざまです。​ 

​​こうした問題は、コンサルタントの活用によって回避することが可能です。業者選びや居住者への説明の方法なども、豊富な経験から適切なアドバイスが受けられます。​ 

プロのサポートが受けられる

​​大規模修繕工事には長期的な計画が重要です。建物を見て、修繕工事の内容を提案するのは簡単ではありません。まず、老朽化した箇所を的確に捉える必要があり、それに対する工事方法の指示や、使う資材を選ばなければなりません。​ 

 また、多くの管理組合で資金不足が懸念されており、修繕内容だけでなく、適切な修繕積立金の徴収も求められます。​ 

 ​​また、修繕にあたり居住者の理解を得るためのコミュニケ―ションや業者との交渉など、管理組合の業務負担は非常に大きいです。​ 

 ​​大規模修繕コンサルタントは、長年にわたり修繕工事を行ってきたスタッフが揃っています。彼らは専門知識もあり施工経験が豊富なため、適切な工事計画や居住者への対応サポートで、確かな修繕が実現します。また、管理組合の業務負担の大幅軽減が見込めます。

資産価値の維持・向上につながる​ 

​​建物は、太陽光や風雨によって時間とともに劣化し続けているため、定期的に大規模修繕工事を行う必要があります。​​​マンションは木造建築に比べると長持ちしますが​​、それでも建設から10年20年と経つうちに、多くの箇所が劣化します。​ 

 ​​近年では、住環境の改善や資産価値の保持が重視されるようになり、修繕内容も原状回復からさらなる改善工事へと拡大しています。大規模修繕は、快適で価値ある住環境の維持に欠かせません。​ 

 ​​1回目や2回目の大規模修繕工事は、劣化や不具合箇所の修繕だけ実施する場合もありますが、3回目以降は住環境や資産価値を高める目的で、修繕工事を行う必要があります。​ 

 ​​マンション購入を考える人は、しっかりと修繕が実施されているかどうかを重要視します。つまり、マンションの修繕状況によって、売却価格が大きく変わってしまいます。​ 

 ​​より暮らしやすく、また資産価値を高めることは、マンション居住者にとって重要なポイントです。管理組合はその要求に応える必要があります。​ 

大規模修繕コンサルタントの費用

​​では、大規模修繕コンサルタントを導入するとどの程度の費用がかかるのでしょうか。以下では、費用相場と、費用に影響を与える要素について解説します。​ 

相場費用

​​マンションの大規模修繕に関するコンサルタントの費用は、​​​​工事費用の3〜10％程度、または戸当たり2〜3万円が相場​​です。​ 

 ​​大規模修繕工事は回数により修繕箇所が変わるため、都度全体の修繕費用は異なります。​​​​​​「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」によると、1回目の修繕にかかった費用は4,000～6,000万円の割合がもっとも高く、2回目は6,000～8,000万、3回目は6,000～8,000万・10,000～15,000万となっています。​ 

 ​​修繕費用が5,000万円だと仮定すると、コンサルタントにかかる費用は150〜500万円が目安となります。​  具体的な費用項目は以下のとおりです。​ 

 ・事前調査・診断費用​ 

​​・設計監理費用​ 

​​・施工会社選定費用​ 

​​・工事監理費用​ 

 ​​業務内容の割合も回数によって異なりますが、全体を通して工事監理業務の割合がもっとも多く、次に設計監理業務が多くなっています。​ 

費用に影響を与える要素

​​マンションの大規模修繕におけるコンサルタント料金は、マンションの戸数や規模に加え、以下の要素も料金に影響を与えます。​  

• ​​建物の老朽度​ 

• ​​修繕工事の内容や規模​ 

• ​​コンサルタント企業の知名度や実績​ 

とくに古い建物では、調査や工事の負担が増加し、その結果コンサルタント料金も高くなります。また、大手企業のコンサルタントは料金が高めに設定されている傾向にありますが、その分経験と実績が豊富なため安心して依頼できるメリットがあります。​ 

 ​​このように、コンサルタント選びには、料金だけでなく経験や実績、サポート体制も総合的に検討する必要があります。マンションの大規模修繕は数千万から数億円に及ぶこともあるため、専門家のサポートが必要不可欠です。​ 

 ​​専門家のアドバイスを受けることにより、建物の状態に合わせた的確な修繕が実施できます。計画的で無駄のない修繕を行えば、現時点では費用がかかったとしても、結果的に次回以降の修繕費を減少させることができる可能性があります。住環境と資産価値の向上につながります。​ 

 ​​支払うことになる料金を惜しまず、プロの力を借りることが、マンション資産の維持・向上につながる賢明な選択になります。​ 

大規模修繕コンサルタントを選ぶポイント

​​大規模修繕は長期に及ぶため、一緒にプロジェクトを進めていくコンサルタントの選定も重要です。大規模修繕コンサルタントを選ぶ際は、以下のポイントに留意しましょう。​ 

コンサルタントの人柄

​​まず、重要視すべきはコンサルタントの人柄です。どんな人がコンサルタントを担当してくれるかによって、結果が大きく変わることもあります。人柄を確認するポイントには、以下の4つが挙げられます。​ 

実際の担当者がヒアリングしてくれる

​​大規模修繕の打ち合わせをする場合、コンサルタントとのヒアリングは非常に重要です。ヒアリングには実際の担当者は出席せず、営業担当者だけが参加することもあります。​ 

 何らかの理由で、コンサルタントが来られないこともありますが、管理組合としては実際に担当する人に直接ヒアリングしてもらうことが大切です。​ 

 営業に来た人がどんなに優れていても、契約が確定すれば営業の役割は終わります。ヒアリングの際には、実際に担当する人物が出席するか確認しておくことも必要です。​ 

コミュニケーション能力が高い

​​大規模修繕工事をスムーズに進行するには、コンサルタントのコミュニケーション能力も重要です。コンサルタントは、管理組合と施工業者の間に立ち、双方の意見を理解して相手側に正確に伝える必要があります。​ 

そのため、円滑なコミュニケーションがとれないコンサルタントでは、修繕工事に支障が出てしまいます。​ 

説明がわかりやすい

​​コンサルタントは、初心者にも理解しやすい説明をしてくれることが重要です。大規模修繕工事では、建設に関することや設計図に記載された内容など、馴染みのない専門用語が多く使用されます。​ 

 聞き手が正確に理解できるように、わかりやすく簡潔に説明してくれる担当者であれば、大規模修繕を依頼する側の状況にできる限り寄り添う姿勢が感じられます。​ 

 管理組合に寄り添う姿勢の見えないコンサルタントは、一方的に自身の主張をするだけの場合が多いため注意が必要です。そのようなコンサルタントには、多額な資金が必要な大規模修繕を任せると不安がともないます。​ 

意向をくみ取ってくれる

​​コンサルタントは、管理会社の意向をくみ取ってくれる人を選ぶことも大切です。一般的に、管理組合のメンバーは大規模修繕には不慣れな場合が多く、わからないことだらけで不安を抱えている人も少なくありません。​ 

 ​​しかし、コンサルタントは大規模修繕に慣れているため、業務が流れ作業となり、管理組合が抱いている不安を察知してくれない可能性もあります。​ 

 ​​管理組合が抱える不安のなかには、予算に関することも多いでしょう。大規模修繕が完了するまでにいくらかかるのか、追加料金が発生したりしないのかなど、心配の種はつきません。​ 

​​さらに、積み立てた資金はマンションの住人から徴収したものであり、管理組合は使い道を明確にする責任があります。​ 

​​管理組合のメンバーは、このような形で預かったお金の使い方に慣れていない場合も多いため、管理組合の意向をくみ取り、必要に応じて的確なアドバイスをしてくれるコンサルタントの存在は大きな支えとなります。​ 

類似したコンサルティング実績の有無

​​コンサルティングの実績がどれほどあるのかも、確認しておきたいポイントです。案件数が多ければ良いとは限りません。類似したマンションでの、修繕工事の実績があるかどうかも調べておきましょう。​ 

 ​​たとえば、外断熱のマンションについての実績はどれだけあるのか、高耐久化の工事の実績があるのかなど、具体的に確認することをおすすめします。​ 

管理組合運営の知識

​​コンサルタントは、管理組合運営に関する知識が十分にあることも重要です。大規模修繕工事のコンサルティングは、工事に関する知識だけでなく、マンション管理組合運営の知識も欠かせません。​ 

 ​​たとえ建築に関する知識があったとしても、管理組合運営のルールを理解していなければ、運営に関連して問題が生じる可能性があります。​ 

 ​​たとえば、大規模修繕工事に加え、専有部分にあたる設備の交換工事も行う場合、修繕積立金を使って専有部分の工事を行うか否か、また既に自費で交換工事を行った区分所有者への補償の方法はどうするかなど、管理運営に関わってくる場合、さらに検討しなければならない内容が増えます。​ 

 ​​マンション管理に詳しいコンサルタントであれば、適切なアドバイスを提供してくれるためスムーズな判断が可能になります。​ 

管理組合とスタンスが同じ

​​大規模修繕工事のコンサルタントを依頼する前に、管理組合としてどのようなスタンスで関わるのか、認識する必要があります。管理組合とコンサルタントとの間で意向のずれがあると、修繕工事の途中で齟齬が生じてしまうおそれがあるため注意が必要です。​ 

 ​​たとえば「中心となって動くのは管理組合で、コンサルタントにはサポートをお願いしたい」という考えなのか「忙しくて時間がないので、代行できることはすべて任せたい」と考えているのかでは、コンサルタントのやるべき仕事が大きく異なります。​ 

 ​​また、すべて引き受けてくれるコンサルタントも存在しますが、なかには不適切な見積もりを提示する業者もいるため注意が必要です。できればすべて任せたいと思っている場合は、一定のリスクがともなうことに留意しなければなりません。​ 

提案の公平性・中立性

​​不適切コンサルの疑いがないか確認することも、コンサルタント選定において重要なポイントです。不適切な行為があると、工事費が高くつく可能性があります。このようなコンサルタントに、重要な工事を任せるわけにはいきません。​ 

 ​​施工会社との癒着や、不正行為がないことを確約する誓約書を交わすことも、一つの予防策です。万が一、そのような事態が発覚した場合は、損害賠償責任を負わせる内容の契約を結ぶことも考えましょう。​ 

 ​​また、診断の結果次第では、大規模修繕工事を先延ばしにする選択をする可能性もあります。建物はいずれ劣化するため、先延ばしにする選択をおすすめするコンサルタントは多くはないでしょう。​ 

 ​​その際には、早急に工事を行う必要性や部分的な補修でも可能な箇所など、客観的な立場で報告をしてくれるコンサルタントに依頼することが重要です。​ 

費用は適格かどうか

​​通常、大規模修繕工事におけるコンサルタント料金の相場は、工事費用総額の5〜10％程度です。ただし、依頼するコンサルタントや工事内容、建物の条件により料金は大きく異なることがあります。また、大規模修繕工事の内容などによって、多少変動することもあります。​ 

まとめ

​​以上、マンションの大規模修繕工事とコンサルタントの関係について解説しました。大規模修繕工事は、長期に及ぶさまざまな業務がともなうため、管理組合にとって大きな業務負担となります。​ 

 ​​大規模修繕コンサルタントを利用することで、大幅な業務負担の軽減やトラブルの回避。資産価値の向上などが期待できるため、積極的に活用することをおすすめします。​ 

 ​​コンサルタントを選定する際は、コンサルタントの人柄や居住しているマンションと類似の実績、管理組合運営の知識などを確認することで、安心して依頼できるか判断できます。​ 

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