宅建合格講座!法令上の制限|建築基準法 「建ぺい率と容積率」を解くときのポイント

仲井悟史 仲井悟史

こんにちは、仲井です。今回は、建築基準法の「建ぺい率と容積率」を学習します。計算問題も出題される分野ですが、地道に頑張っていきましょう!

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目次

  • 建ぺい率・容積率の定義・目的
  • 建ぺい率と容積率の違い
  • その他の注意点

建ぺい率・容積率の定義・目的

1 建ぺい率の定義・目的

建ぺい率とは、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合をいいます。10分の6、10分の7…と、建ぺい率が大きくなればなるほど、それは建築面積が広いということです(その分、敷地内の空間が狭くなります)。敷地いっぱいに建物を建てると、建ぺい率は10分の10になります。

では、敷地いっぱいに建物を建ててもよいのでしょうか。この点、たとえ自己の土地でも、敷地いっぱいに建築物を建ててしまうと、日照や通風の問題が生じますし、延焼の危険性も高くなります。そこで、建築基準法では、建ぺい率の制限(「10分の6まで」、「10分の7まで」、というように、「ここまでの広さしか建てられませんよ」という最高限度の数字を定めて、それより広い建物を建てさせない)をすることにより、敷地内にある程度の空間を確保しようとしています。
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この限度の数字は、用途地域ごとに異なります。それぞれの地域ごとにふさわしい環境があるからです。たとえば、低層住居専用地域・中高層住居専用地域・工業専用地域(「専用」とつく地域)は、高級住宅街や引火の危険性が比較的高い地域というイメージなので、数字が厳しく、「10分の3、4、5、6のうち都市計画で定める」とされています。逆に、近隣商業地域は、ある程度数字が緩やかで、「10分の6、8のうち都市計画で定める」とされています。
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このように、用途地域ごとに数字のメニューがいくつか用意されており、その中から都市計画で限度の数字を定めることになっているのです(なお、これらの数字はいっぺんに覚えるのではなく、まずは各地域の最小と最大の数字から覚えましょう)。ただし、商業地域の限度の数字は一律で、建築基準法で10分の8とされています。

また、用途地域無指定区域(「蒸していく息」ではありません!)にも数字のメニューが用意されていることにも注意しておきましょう。

2 容積率の定義・目的

容積率とは、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合をいいます。敷地面積が100㎡で、1階が80㎡、2階が80㎡の場合、容積率は、10分の16となります。

前述の建ぺい率の制限により敷地いっぱいに建物を建てられない場合が生じますが、上にどんどん階数(=床面積)が増えていくのはかまわないのでしょうか。この点、前面道路が狭くて、下水道等の公共施設があまり整備されていない地域で、階数(=床面積)すなわち人口が増えると、道路が混雑し、ゴミや下水が処理しきれなくなるなど、住環境が悪化する可能性があります。そこで、建築基準法では、容積率の制限をすることにより、建築物の延べ床面積を抑え、良好な住環境を守っているのです。

そして、建ぺい率と同様、地域ごと(用途地域無指定区域含む)に数字のメニューがいくつか用意されており、その中から都市計画で限度の数字を定めることになっています。たとえば、商業地域では、最大10分の130までのメニューが用意されています。ただし、商業地域でも、観光地の由緒ある街並みを残したい場合があることを考慮して、10分の20という厳しい数字もメニューとして用意されていることに注意してください。

建ぺい率と容積率の違い

以上のように、建ぺい率は空間の確保、容積率は床面積(人口密度)抑制という目的があります。

そのため、建ぺい率の計算では、空間に関係のある「角地」や延焼に関係のある「防火地域内の耐火建築物準防火、準耐火ではないので注意!)」がキーワードとなり、容積率の計算では、道路の広さに関係のある「前面道路」がキーワードとなります。

ですから、建ぺい率の問題で「前面道路」が登場したり、容積率の問題で「角地」「防火地域内の耐火建築物」が登場したら、その選択肢は誤りの可能性が高いでしょう。

1 建ぺい率の計算の概要

建ぺい率の計算では、「角地」や「防火地域内の耐火建築物」における、建ぺい率の制限緩和を押さえましょう。「角地」は空間が開けており、日照・通風の問題や延焼の危険性がその分少なくなるため、また、「防火地域内の耐火建築物」は延焼の危険性が比較的少ないため、以下の通り、建ぺい率の限度の数字が緩やかになります。

一定の「角地」に建築物を建築する場合、または、「防火地域内」に「耐火建築物」を建てる場合、建ぺい率が10分の1緩和されます。また、「角地」かつ「防火地域内の耐火建築物」の両方を満たす場合、建ぺい率が10分の2緩和されます。すなわち、都市計画で定めた建ぺい率の限度の数字(この数字は、計算問題の場合、問題文で与えられます)に10分の1や10分の2を足すことになるのです。

ただし、都市計画で10分の8と定められた場合や商業地域(10分の8)の場合において、「防火地域内」に「耐火建築物」を建てるときは、本来10分の8に10分の1を足して10分の9となるはずですが、そうはならずに、10分の10(制限なし)となるのでご注意ください。

2 容積率の計算の概要

容積率の計算では、まず、問題文の前面道路の幅(前面道路が複数ある場合は、広い方の幅を採用)に注目します。

前面道路の幅が12m以上であれば、問題文に記載されている「都市計画で定められた数値」がそのまま限度の数字となります。

前面道路の幅が12m未満であれば、①問題文に記載されている「都市計画で定められた数値」と、②前面道路の幅(前面道路が複数ある場合は、幅の数字が「大きい」方)に「一定の数値」をかけた数値とを比べて、厳しい方(数字が「小さい」方)が限度の数字となります。「一定の数値」とは、住居系7つの用途地域の場合は10分の4で、それ以外の地域の場合は、原則として10分の6です(たとえば、住居系の用途地域で、前面道路の幅が8mの場合、②の数字は、8×10分の4=10分の32となります)。

その他の注意点

その他、以下の点にも注意しておきましょう。

1 複合問題について

1つの選択肢で、建ぺい率の計算と容積率の計算が両方出題されたらどうすればよいでしょうか?この場合、実質、選択肢が8つになりますので、順番に解いていては時間がかかりすぎてしまいます。

そこで、まずは、各選択肢の建ぺい率の計算問題の部分だけを解いて、選択肢を絞ります。次に、残った選択肢において、一つの敷地の中に建築物が建っている場合の容積率の計算をします。この段階で選択肢が1つ残れば、それを正解とすればよいのです(一番複雑な、複数の敷地に建築物が建っている場合の容積率の計算をしなくてすみます)。

このように、普段問題を解く際は、要領良く選択肢を絞る練習もやってみましょう。

2 近年の改正点について

エレベーターの昇降路の部分の床面積を、容積率計算の際に延べ面積に算入しないことになりました。

また、容積率計算の地下室の特例(一定の地階につき、一定の床面積を延べ面積に算入しない)において、老人ホーム等が、住宅と同様に取り扱われることになりました。

3 都市計画との関係

都市計画法における「都市計画」に関することですが、用途地域に関する都市計画には、商業地域を除き、建ぺい率の限度を定めなければなりません。また、用途地域に関する都市計画には、容積率の限度を定めなければなりません

前述のように、建ぺい率や容積率は、地域ごとに限度の数字のメニューが用意してあり、その中から都市計画で1つを選ぶ(ただし、商業地域の建ぺい率は10分の8)、ということを思い出してください。

 

いかがでしたか?建築基準法、特に計算問題は、ポイントをざっと押さえたら、あとは演習あるのみです。多くの人が「嫌だな」と思う分野をぜひ得意分野にしてください!

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仲井悟史

仲井悟史

あなぶきハウジングサービス 東京東支店:仲井 悟史(なかい さとし)
東京イーストエリアで約10年にわたりマンション管理担当者を経験しています。前職は資格試験予備校で長年にわたり宅建等の講師として教壇に立っていました。その経験を活かし、現在、社内講師も務めています。息子たちと野球をしたり観たりすることが最大の楽しみ。
保有資格:管理業務主任者・マンション管理士・マンション維持修繕技術者・宅地建物取引士
特技:中国語
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