管理業務主任者合格講座! 建築基準法|「建ぺい率・容積率」のポイント

仲井悟史 仲井悟史

みなさんこんにちは。仲井でございます。今回は、建築基準法の分野の「建ぺい率・容積率」の概要を説明いたします。出題頻度は少ないですが、近年の改正点を含みますので、準備しておきましょう。では、さっそく中身に入っていきます。

 

建ぺい率・容積率とは

建ぺい率の定義・目的

建ぺい率とは、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合をいいます。10分の6、10分の7…と、建ぺい率が大きくなればなるほど、それは建築面積が広いということです(その分、敷地内の空間が狭くなります)。敷地いっぱいに建物を建てると、建ぺい率は10分の10になります。

では、敷地いっぱいに建物を建ててもよいのでしょうか。この点、たとえ自己の土地でも、敷地いっぱいに建築物を建ててしまうと、日照や通風の問題が生じますし、延焼の危険性も高くなります。そこで、建築基準法では、建ぺい率の制限(「10分の6まで」、「10分の7まで」、というように、「ここまでの広さしか建てられませんよ」という最高限度の数字を定めて、それより広い建物を建てさせない)をすることにより、敷地内にある程度の空間を確保しようとしています。

この限度の数字は、用途地域ごとに異なります。それぞれの地域ごとにふさわしい環境があるからです。たとえば、住居系の用途地域は、数字が厳しめであることが多く、逆に、商業系の用途地域は、ある程度数字が緩やかです。 そして、用途地域ごとに数字のメニューがいくつか用意されており、その中から都市計画で限度の数字を定めることになっているのです。

また、用途地域無指定区域にも数字のメニューが用意されていることにも注意しておきましょう。

容積率の定義・目的

容積率とは、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合をいいます。敷地面積が100㎡で、1階が80㎡、2階が80㎡の場合、容積率は、10分の16となります。

前述の建ぺい率の制限により敷地いっぱいに建物を建てられない場合が生じますが、上にどんどん階数(=床面積)が増えていくのはかまわないのでしょうか。この点、前面道路が狭くて、下水道等の公共施設があまり整備されていない地域で、階数(=床面積)すなわち人口が増えると、道路が混雑し、ゴミや下水が処理しきれなくなるなど、住環境が悪化する可能性があります。そこで、建築基準法では、容積率の制限をすることにより、建築物の延べ床面積を抑え、良好な住環境を守っているのです。

そして、建ぺい率と同様、地域ごと(用途地域無指定区域含む)に数字のメニューがいくつか用意されており、その中から都市計画で限度の数字を定めることになっています。

建ぺい率と容積率の違い

以上のように、建ぺい率は空間の確保、容積率は床面積(人口密度)抑制という目的があります。

そのため、後述のように、建ぺい率では、空間に関係のある「角地」や延焼に関係のある「防火地域内の耐火建築物」がキーワードとなり、容積率の計算では、道路の広さに関係のある「前面道路」がキーワードとなります。

ですから、容積率の問題の選択肢で「角地」や「防火地域内の耐火建築物」が登場したら、その選択肢は誤りの可能性が高いでしょう。

建ぺい率の制限緩和

建ぺい率では、「角地」や「防火地域内の耐火建築物」における、建ぺい率の制限緩和につき、ざっとイメージだけ持っておきましょう。「角地」は空間が開けており、日照・通風の問題や延焼の危険性がその分少なくなるため、また、「防火地域内の耐火建築物」は延焼の危険性が比較的少ないため、建ぺい率の限度の数字が緩やかになります。

容積率の前面道路による規制

容積率では、前面道路の幅に注目し、前面道路の幅が一定数値以上ならば、「都市計画で定められた数値」がそのまま限度の数字となりますが、前面道路の幅が一定数値未満であれば、①「都市計画で定められた数値」と、②前面道路の幅に地域ごとの定数をかけた数値とを比べて、数字が小さい方が限度の数字となります。

その他の注意点

その他、以下の点にも注意しておきましょう。

近年の改正点について

従来から規定されている共同住宅の共用の廊下や階段の用に供する部分に加えて、政令で定める昇降機すなわちエレベーター(エスカレーター等は含まない)の昇降路の部分の床面積も、容積率算定の際に延べ面積に算入しないことになりました。

また、容積率計算の地下室の特例(一定の地階につき、一定の床面積を延べ面積に算入しない)において、老人ホーム・福祉ホーム等が、住宅と同様に取り扱われることになりました。

都市計画との関係

都市計画法における「都市計画」に関することですが、用途地域に関する都市計画には、建ぺい率や容積率の限度を定めなければなりません。

前述のように、建ぺい率や容積率は、地域ごとに限度の数字のメニューが用意してあり、その中から都市計画で1つを選ぶということを思い出してください。

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仲井悟史

仲井悟史

あなぶきハウジングサービス 東京東支店:仲井 悟史(なかい さとし)
東京イーストエリアで約10年にわたりマンション管理担当者を経験しています。前職は資格試験予備校で長年にわたり宅建等の講師として教壇に立っていました。その経験を活かし、現在、社内講師も務めています。息子たちと野球をしたり観たりすることが最大の楽しみ。
保有資格:管理業務主任者・マンション管理士・マンション維持修繕技術者・宅地建物取引士
特技:中国語
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