「マンションは管理を買え」という言葉をよく耳にしますが、マンションの居住者が安心・安全・快適に暮らせるような環境を維持するためには、適切な管理や計画的な修繕が必要不可欠です。
しかしながら、管理状況というのは目には見えない部分が多く、具体的に管理の良し悪しとはどのようなところに注目すればいいのか、その判断基準は非常に曖昧です。
中古マンションを購入される方において、販売時に管理状況まで確認することができず、購入後に後悔するというようなケースも少なくないのではないでしょうか。
管理状況の見極めが困難であるため、築年数が古いマンションは敬遠されてきましたが、築40年超のマンションのストック数は2020年末時点で103.3万戸を超え、10年後には231.9万戸、20年後には404.6万戸にまで増加すると見込まれています。【出典】国土交通省（マンション政策の現状と課題）
高経年マンションでは単純な建物の劣化だけでなく、区分所有者の高齢化や非居住化（賃貸・空き家化）による役員のなり手不足、管理費等の滞納者増加、修繕積立金の不足など様々な問題の発生が懸念されています。
そのような背景から、2022年4月より、適切なマンション管理を促進するため「マンション管理計画認定制度」が施行されました。
管理計画認定制度とは
マンションの管理組合が作成した管理計画を地方公共団体に申請し、一定の基準を満たしていれば認定が受けられるというものです。
認定基準
管理組合の運営
・管理者等及び監事が定められている
・集会（総会）が定期的に開催されている（年1回以上）
管理規約
・管理規約が作成されている
・管理規約にて下記について定めている
①緊急時等における専有部分の立入り
②修繕等の履歴情報の保管
③管理組合の財務・管理に関する情報の提供
管理組合の経理
・管理費と修繕積立金の区分経理がされている
・修繕積立金会計から他の会計への充当がされていない
・修繕積立金の滞納に適切に対処されている（修繕積立金の3か月以上の滞納額が全体の1割以内であること）
長期修繕計画の作成及び見直し等
・長期修繕計画（標準様式準拠）の内容及びこれに基づき算定された修繕積立金が集会（総会）で決議されている
・長期修繕計画が7年以内に作成又は見直しがされている
・長期修繕計画の計画期間が30年以上かつ残存期間内に大規模修繕工事が2回以上含まれている
・長期修繕計画において将来の一時金の徴収を予定していない
・長期修繕計画の計画期間全体での修繕積立金の総額から算定された修繕積立金の平均額が著しく低額でない
・計画期間の最終年度において、借入金の残高のない計画となっている
その他
・組合員名簿、居住者名簿が適切に備えられている（1年に1回以上は内容の確認を行っていること）
・都道府県等マンション管理適正化指針に照らして適切なものである
【出典】国土交通省（管理計画認定制度）
メリット
本制度は5年ごとに更新が必要となるため、認定を受けたあとも適切な管理が維持され、結果的には居住者の管理意識の向上に繋がります。
また、今まで管理の良し悪しを見極めることは困難でしたが、築年数が古いマンションでも認定を受けていれば適正に管理されているマンションとして資産価値の向上が期待できます。
さらに、認定取得かつ一定の要件を満たすマンションにおいて、長寿命化工事が実施された場合に、その翌年度に課される建物部分の固定資産税額が減額される「マンション長寿命化促進税制」という制度が2022年12月13日に発表されました。
マンション長寿命化促進税制とは
本制度は高経年マンションで長寿命化工事を実施すると各区分所有者が翌年度支払う固定資産税（建物部分のみ）が減額されるというものです。
この減税措置のねらいとしては、高経年マンションのなかには長寿命化工事に必要な積立金が不足し、工事を先延ばしにしている管理組合もあるため、必要な修繕積立金の確保や適切な長寿命化工事の実施に向けた管理組合の合意形成を後押しすることを目的としています。
減額を受けるためには、本日（2023年4月1日）～2025年3月31日の間に長寿命化工事を完了し、工事完了後3か月以内に市町村に申請する必要があります。
対象マンション
築20年以上かつ10戸以上で管理計画の認定を取得したマンション
工事要件
長寿命化工事（屋根防水工事、床防水工事及び外壁塗装等工事）を過去に1度以上実施していること
減税額
各区分所有者が翌年度支払う固定資産税（建物部分のみ）を1/2～1/6の範囲内で減額
※管理計画の認定を取得していないマンションは工事完了日の翌年1月1日までに認定を取得する必要があります
【出典】国土交通省（マンション長寿命化促進税制）
まとめ
管理計画の認定を受けているマンションは全国的にもまだまだ多くないため、マンション長寿命化促進制度が利用できるマンションというのも少ない状況にあります。
しかしながら、管理計画認定制度自体はマンション管理の質や資産価値の向上に期待できるため、今後は全国でどんどん認定が進み、いつか「認定されていることが当たり前」のような時代がやってくるかもしれません。
今のうちから、お住まいのマンションの管理状況を確認されてみてはいかがでしょうか。
梅本真輔
梅本 真輔（うめもと しんすけ）
兵庫県出身
2022年入社（2014年から2021年まで同社に在籍、一度退職し2022年に復帰）
入社以来、分譲マンションの管理会社変更をご提案する営業を担当。
2021年まで近畿エリアで活動、2022年5月から関東エリアに異動。
慣れない土地で不安もありながら、様々な人との出会いを大切に日々仕事をしています。
保有資格：管理業務主任者、宅地建物取引士、第一種衛生管理者
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