マンション一室をオフィスにしたい!事務所利用で気を付けたい点は?

馬場景子 馬場景子

 

オフィスをどこに構えるのか考える際に、オフィスビルの利用を検討する場合が多い傾向です。
しかし、小規模な会社であれば、わざわざビルを借りるのは費用が高くためらってしまう人もいるでしょう。
そのような人には、マンションをオフィス利用するという選択肢があります。
実際にマンションをオフィスとして活用し会社経営をするケースがあります。
しかし、普通のオフィスビルとは勝手が違うため、いくつか注意しなければいけない点があります。
そこで、今回は、マンションのオフィス利用で気を付けたい点について紹介します。

 

1. 事務所利用可能か住居専用かを確認しましょう

マンションの大部分は、住居専用の物件として募集・入居されています。
そのため、これからオフィス利用を考えているならば、その物件が事務所利用できると確認する必要があります。
住居専用のマンションを事務所として利用してしまうのは契約違反であり、ほかの住人に迷惑にもなります。

また、事務所として利用可能であっても、どんな職種でも入居できるとは限りません。
マンションには、専有が認められる区分とそれ以外の共用部分があり、共用部分を不特定多数の人が利用できるかどうかは物件ごとに違いがあります。
もし、事務所の利用が可能でも共用部分を住人しか利用できない物件の場合、事業の種類によっては入居を許可されないケースもあります。なぜなら、不特定多数の人が頻繁に来訪すると、防犯上の理由からトラブルが増えやすいからです。そのため、人の出入りのあまりない職種の方が、事務所利用は認められやすい傾向です。
最終的にその物件が事務所として利用可能かどうかを決めるのは管理会社や大家になります。
相談する際には事業の内容を詳しく説明しましょう。

 

2. 事務所契約と住居契約のどちらで契約するか

マンションを借りる際には、事務所契約か住居契約のどちらかを選択することになります。
なぜなら、それぞれに借りる際の条件が異なるからです。
もし事務所契約する場合は、賃料に消費税が課税されます。
賃料に消費税がかからないのが一般的だと思われていますが、住宅利用の場合には特別に非課税になっているだけなのです。
そのため、基本的には賃料に課税されるのが原則となっており、事務所契約でも税金が発生します。
なお、敷金や保証金といった預託金については将来返還するため非課税です。

また、原状回復については事務所契約の場合は床や壁、天井のクロスなどすべてを張り替えるのが一般的です。
事務所契約では、原状回復費用をすべて負担しなければいけない契約になっています。
具体的な費用は、物件ごとに異なり契約書に記載されている内容に従うのが一般的です。一方で、住居で契約した場合、故意にクロスを汚したのであれば費用を請求されますが、自然損耗・経年劣化については、貸主負担となります。

 

3. オーナーが事務所利用を嫌がる理由は?

基本的に多くのマンションのオーナーは、事務所利用を嫌がる方が多い傾向です。
なぜなら、オーナーがほかの住民とトラブルになる可能性を避けたいからです。
事務所利用を認めるには、登記上の用途を事務所利用可にしなければいけません。
ただ手続きは比較的簡単なものになります。そのため、登記を理由としてオーナーが事務所利用を敬遠しているわけではありません。
事務所利用可の物件であっても、基本的にマンションは居住用として利用している人が多いです。
もし事務所利用している入居者がいると、そこに不特定多数の人が出入りする可能性があります。
見知らぬ人が頻繁にマンション内を出入りしているのは、入居者を不安にさせてしまいかねません。

もちろん、事務所利用したからといって不特定多数の人が常に出入りするとは限りませんが、オーナーは事務所利用と聞けば、大勢の人が出入りする可能性を考えてしまいます。
実際にそのようなケースがないわけではなく、オーナーがそう考えるのは仕方のないことかもしれません。
そのため、オーナーとしてはできるだけトラブルを避けたがるものであり、事務所利用可にするのはリスクがあると判断されるのです。
そもそも、事務所利用可にすることのメリットもあまりないため、多くの物件は事務所利用を不可にしている一面があります。

 

4. 管理規約に抵触して管理組合ともめるケース

分譲マンションの場合、マンション内に管理組合があり、入居者の平穏な生活を守るための活動をしています。
管理組合は、一般的に管理規約を定めていることが多い傾向です。
これは、そのマンションを利用する際のルールのようなものです。
そして、この管理規約に事務所利用を禁じる内容が記載されていることがあります
事務所や店舗としての利用を禁止する記載があるのに事務所利用してしまうと、管理規約違反に問われるかもしれません。
そうなると、管理組合より退去を求められる可能性があります。

管理組合による管理規約に、法的拘束力があるのか疑問に思う人がいるかもしれません。
管理規約は、法律に基づいた内容となっており、それに従う義務があります。
事務所利用不可という規約があるならば、その物件で事務所利用することはできないのです。
ただし、事務所利用が発覚したから、即刻退去を求められるとは限りません。
なぜなら、事務所利用によって、明らかに被害や損害が生じていない限りは、管理組合も強い対応は取れないからです。
しかし、規約に違反していることが分かれば、それ以降その物件を使い続けるのは困難になるでしょう。
ほかの入居者とトラブルになる可能性があり、居心地が悪くなって、気まずい状態で過ごすことになりかねません。
これからマンションを借りる際には、事前に管理規約を確認し、事務所利用可能か相談しましょう。

 

5. セキュリティが厳しいマンションでは事務所利用が難しい

マンションの中には、オートロックや監視カメラなどが設置され、セキュリティの厳しい物件があります。
このタイプの物件は、入居者以外の人の出入りが難しくなっている傾向です。
そうすることで犯罪者の侵入を防ぎ、入居者に安心して暮らせる環境を保証しています。
したがって、このような物件は事務所利用が厳しい物件もあります。
事務所利用にすることで、居住者以外の人の出入りが多くなるとイメージされやすい一面もあります。
それでは、せっかくセキュリティを厳しくしている意味がなくなります。
ほかの入居者にとっては、見知らぬ人が共用部分を出歩くことになり、不審や不安に思ってしまいます。

ただし、事業によっては住人以外の人の出入りが皆無なケースもあります。
たとえば、個人事業としてネットを通じて仕事のやり取りをしているならば、自宅に人を招く必要がありません。
この場合は、うまく事業内容を説明することで、不特定多数の人の出入りがないことをアピールし説得できるかもしれません。
最終的に、その物件で事務所利用できるかどうかは貸主の判断によるのです。
不動産会社を通じてうまく説得してもらえば、事務所利用を認めてもらえる可能性があります。

 

6. レンタルオフィスの利用も視野に

マンションを事務所として利用するのは、事務所利用可の物件が少ないためハードルが高いです。
事務所利用可の物件でも、大家に認められなければ入居できません。
また、仮に入居できたとしても、ほかの居住者とのトラブルの可能性が常に存在しています。
そもそも、マンションは居住用の建物であり、事務所利用に最適化されていないものです。
それならば、最初から事務所利用を前提につくられているレンタルオフィスの利用の方がおすすめです。
レンタルオフィスには開業のために必要な備品や設備が整っており、簡単に入居して事務所として利用できます。

一般的な貸事務所よりも初期投資を抑えられ、審査の基準も比較的ゆるい傾向です。
そのため、貸事務所よりも借りやすくハードルが低いといえます。
オフィス探しに迷っている経営者様や担当者様は、レンタルオフィスに注目してみましょう。

The following two tabs change content below.
馬場景子

馬場景子

あなぶきハウジングサービス 岡山駅前店
馬場 景子 (ばば けいこ)
岡山県出身 。2010年入社
入社以降、賃貸仲介業務、賃貸管理業務、分譲賃貸業務といろいろな業務をさせていただいています。
少しでも皆さんのお役に立てる情報を発信していきますので、宜しくお願いします。

保有資格: 宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、管理業務主任者、相続支援コンサルタント
  • twitter
  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket

ブログの読者になる

ブログの読者になると新着記事の通知を
メールで受け取ることができます。
読者登録はコチラ

最近書いた記事

関連の記事

  • facebook
  • feedly
  • rss
backtotop