インスペクション(建物状況調査)と管理組合 │ 宅建業法改正(平成30.4.1)

田中一直 田中一直

平成30年4月1日に宅地建物取引業法(以下「宅建業法」)が改正施行されました。
今回の改正は、国の推進する住生活基本計画にもとづいた、既存住宅(中古住宅)の流通活性化の一環であると言えます。(国土交通省では既存住宅流通の市場規模を、平成37年には現在の約2倍の8兆円とする指標を掲げているようです)
宅建業法は主に宅建業者(不動産会社等)を対象としているものですが、今回の改正の内容については、マンション管理組合にも影響があるものも含まれています。

1.今回の改正の目的

① 専門家による建物状況調査(インスペクション)の活用の促進と普及
② 建物状況調査の結果を活用した既存住宅売買瑕疵保険への加入促進

前回のブログ「マンション評価制度に関する動き」でも書きましたが、これまで既存住宅(中古住宅)については、その状況や価値を客観的に評価する公的な制度はありませんでした。
今後、インスペクションを実施した既存住宅については、専門家が客観的に良否を評価することとなりますので、消費者(買主)の安心感には大きく影響するものだと考えられます。
今回の改正では、インスペクションの説明と斡旋に関して、宅建業者が売買に際して説明することが義務付けられましたが、インスペクション自体を実施するか否かについては売買当事者の任意となっています。この制度を利用する人がどの程度となるかについては、今後の課題だと感じています。

2.インスペクションによる効果

①売主のメリット:所有する住宅の商品価値の向上(維持管理の状況が売却価格に反映される)
②買主のメリット:安心して既存住宅の購入ができる(インスペクションの結果によっては瑕疵保険も付保できる)
③管理組合のメリット:マンション全体の資産価値が向上する(専有部分の売却価格に連動して評価も高くなる)

3.インスペクションの内容と対応

マンションにおいてのインスペクションは、専有部分だけでなく共用部分も対象となります。
共用部分の調査の範囲については、外壁・屋根・エントランスホールから対象住戸までの経路および対象住戸から確認できる構造耐力上主要な部分とされ、調査項目にはコンクリート圧縮強度調査も含まれています。
このため、インスペクション時の共用部分の調査依頼への対応をどうするかについて、予め管理組合で方針を決めておく必要が考えられます。
共用部分の調査のうち、下記のような一定の条件のもと除外されている部位や調査項目もありますので、調査がマンション全体にどの程度の影響があるかについては検討に際して事前に確認しておく必要があると思います。

【屋根】
・長期修繕計画がある建物は調査不要
【コンクリート圧縮強度調査】
・平成11年5月1日以降に確認済証の交付を受けた建物は調査不要
・平成11年5月1日より前に確認済証の交付を受けた建物であっても、過去にJIS A 1107の方法によって、コンク リートからコアを採取して圧縮強度試験を実施し、その調査結果が信頼できると認められる場合には調査不要

インスペクションの承認に関しては、法的な強制力はありませんので、管理組合によっては、共用部分の調査を認めないという方針とすることもできますが、調査を認めないとする場合には、専有部分を売却したい方には不利となることもありますので慎重に判断をする必要があると感じます。

インスペクション対応に関して管理組合で決めておくべきことは以下のようなものが考えられます。この内容については次回ブログで書きたいと思います。

① インスペクションを認めるか否か?
② インスペクションの申請者の範囲は?
③ インスペクションの立会いを誰がするのか?
④ 設計図書・関連書類の開示は?
⑥ コンクリート圧縮強度調査に破壊試験を認めるか否か?
⑤ インスペクション後の結果の取扱いはどうするのか?

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あなぶきハウジングサービス 田中 一直(たなか かずなお)
香川県出身。あなぶきグループに平成6年に入社。主に新築マンションの販売、中古マンション・戸建などの仲介業務を経て、その後、マンション管理業務に約20年従事しています。マンション管理組合の運営補助だけでなく、お客さまのマンション生活が安心で快適であるため、常にプラスアルファの提案活動を心がけています。現在は福岡で勤務。
資格:マンション管理士・マンション維持修繕技術者
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