マンション管理会社とは？仕事内容と委託方法を解説

​​マンションで暮らす人々が、日々を快適に過ごすうえで欠かせない業務がマンション管理です。一般的には、マンション管理会社が管理組合から委託を受けて業務を担います。​ 

 マンション管理会社の仕事内容は、事務管理から施設維持に関する業務までさまざまです。本記事では、仕事内容とあわせて、管理組合からマンション管理会社に委託する方法も解説します。​ 

マンション管理会社とは

​​マンション管理とは、居住者が快適かつ安心して生活できるように、建物や設備の維持管理を行うことです。たとえば、細部まで掃除が行き届き清潔な状態を保ったり、エレベーターや給排水設備などの点検・修理を行ったりします。​ 

 こうした業務を担う専門業者が、マンション管理会社です。マンション管理会社の多くは、マンション開発や販売を行うデベロッパーの関連会社やメンテナンス会社です。​ 

また、マンションの管理組合もマンション管理会社と関連があります。本項では、それぞれの概要や関係性を解説します。​ 

管理会社の概要

​​マンション管理会社は、管理業務に欠かせない専門的なノウハウを有した業者です。マンション管理は、事務管理から清掃、設備の修繕まで多岐にわたります。​ 

 これらの業務を適切に行い、居住者の満足度を高めるには、幅広い知識やスキルが求められます。そのため、管理組合では十分に対応しきれないケースが少なくありません。​ 

 ​​こうした理由から、多くのマンションでは、高いスキルを有するマンション管理会社に管理業務を委託しています。マンション管理会社には、マンション管理に必要な資格やノウハウを持ったスタッフが多く在籍しており、住民では対応が困難なトラブルの解消も可能です。​ 

管理組合の概要

​​管理組合は、マンションの専有部分を所有する区分所有者全員で構成される組織です。​​​​「建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）」​​で定められた組織であり、どのマンションにも設置されています。​ 

 マンションには、居住スペースである専用部分に加えて、エレベーターや廊下などの共有部分があります。一般家庭とは異なり、マンションで生活する場合は専用部分だけでは成り立ちません。そのため、管理組合を設置して、区分所有者全員で建物の維持や保全、会計業務などを行います。​ 

 一般的には、管理組合の中から代表者が数名選出され「理事会」が開かれます。理事会では、住民の代表として日々の業務を行うほか、トラブルの解決なども担います。​ 

管理会社と管理組合の関係

​​基本的に、マンション管理は管理組合の役目ですが、日常生活を送りながら維持管理や事務などの対応ができない家庭がほとんどです。また、マンション管理には、専門スキルが求められる点も課題となります。​ 

 そのため、管理組合は、マンション管理業務を管理会社に委託するケースが一般的です。ただし、あくまでもマンションを管理する主体は管理組合であり、管理の方針や最終決定は管理組合が行います。​ 

マンション管理会社の業務内容

​​マンション管理会社は、事務管理から建物の維持、保全にいたるまで、多様な業務を請け負っています。ここでは、主な業務を5つ解説します。​ 

事務管理

​​事務管理は、管理費や積立金の徴収、滞納・未納者への督促、光熱費の支払いなど、管理組合のお金に関する業務が中心となります。​ 

 ​​また、マンションの共用部分は多くの人が使用する場所であり、破損や故障が発生しやすい場所です。万が一トラブルが発生した際、迅速な対応を取るために、マンション管理会社が事務管理業務の一環として修繕のアドバイスをします。​ 

 ​​とくに、大規模な修繕を行う際は、建物の状態や管理状況を踏まえて適切な修繕計画を立てます。管理組合への説明や施工業者の選定なども、管理会社が行う業務のひとつです。​ 

清掃

​​清掃業務は、マンションの美観を保ち居住者が快適に過ごすうえで重要な業務です。業務内容は「日常清掃」と「定期清掃」の2パターンに分けられます。​ 

 ​​日常清掃では、廊下や階段、フロアの拭き・掃き掃除などを行い、常に清潔な状態を保持するほか、ゴミ回収も業務のひとつです。​ 

 ​​定期清掃では、専門業者に依頼して共有部分の床面を機械洗浄します。また、窓ガラスや壁面、照明器具などの掃除も定期清掃で実施します。定期清掃は、年に数回程度実施されるケースが一般的です。​ 

管理員

​​管理員は、来訪者の受付対応や設備の点検、マンション修繕の立会いなどを行う業務です。​ 

 マンションの規模によって業務内容が異なり、管理員が住み込みで対応するケースもあります。とくに、都市部では365日24時間管理員が常駐するマンションが増えていますが、夜の管理は警備会社に委託する事例が一般的です。​ 

 一方で、規模の小さいマンションでは、常駐せずに必要なときだけ立ち会う方法を採用しているケースも少なくありません。​ 

非常時の連絡

​​事故や火災、設備の故障など、何らかのトラブルが発生した場合の対応もマンション管理会社の役目です。状況に合わせて消防やレスキューなどへ連絡をするほか、マニュアルにしたがって状況把握と記録も行います。​ 

 ​​また、管理員が不在時のトラブルに備えて、遠隔地管理システムを設けている管理会社も少なくありません。なお、エレベーターが故障した際は、別途専門のメンテナンス会社が対応します。​ 

建物・設備管理

​​建物・設備管理では、エレベーターや電気・給排水設備、消防用器具、機械式駐車場などの保守点検を行います。また、外壁や共用部分の植樹などの外観点検も業務のひとつです。​ 

 ​​マンションの設備が正常に動くことは、居住者の安全を確保するうえで欠かせません。万が一、作動しなくなった場合はたちまち生活に支障が出るため、マンション管理会社が速やかに対応する必要があります。​ 

 なお、エレベーターや消防用器具・設備の点検は、頻度や期間が法律で定められているため、定期的に実施しなければなりません。点検時は、専門資格を有する業者が対応します。​ 

マンション管理会社の委託方法

​​マンション管理会社の委託方法は「全部委託」「一部委託」「自主管理」の3パターンがあります。ここでは、それぞれの委託方法について解説します。​ 

全部委託

​​マンション管理の一連業務をすべて管理会社に委託する方法です。ほとんどのマンションでこの形態を採用しています。​ 

 ​​専門的なノウハウやスキルを持った管理会社に、設備維持から事務的な業務まで任せられるため、管理組合の負担削減が可能です。また、管理のクオリティーを保ち、居住者が安心して生活するうえでも適した委託方法といえるでしょう。​ 

 ​​ただし、管理会社に支払う手数料を含めると管理費が割高になりやすいほか、区分所有者自身の管理に対する意識が下がる可能性があります。​ 

一部委託

​​基本的に、管理組合が管理業務を担うことを前提に、一部分を外部の業者に委託する方法です。委託する内容は管理組合の方針によって異なりますが、専門的な知識を要する設備点検や清掃などを任すケースが多くみられます。​ 

全部委託よりも費用が抑えられるほか、負担の大きい作業は業者に任せられるため管理組合の負荷が軽減される点は大きなメリットといえるでしょう。ただし、業務内容ごとに別々の業者に発注し、各業者に進捗状況を確認する必要があります。​ 

自主管理

​​マンション管理会社に委託せず、管理組合がすべての業務を行う方法です。委託費用がかからない分、コスト面での負担が軽減できる点は、自主管理をするメリットといえます。​ 

 ​​しかし、専門的なノウハウがない場合、質の高い維持管理をすることは困難です。また、普段の生活を送りながらの管理は大きな負担がかかり、ほとんどの組合は自主管理を採用していません。​ 

 マンションの自主管理を行う際、将来的に予想される修繕や改修工事の内容や費用をまとめた「長期修繕計画」が必要になります。国土交通省の「令和5年度マンション総合調査結果からみたマンションの居住と管理の現状」によると、長期修繕計画を作成している管理組合の割合は、平成30年度と比べて、令和5年度は減少傾向にあります。​ 

 こうした状況からも、マンション管理会社に業務を委託している管理組合が増えていることがわかります。​ 

こちらの記事では、マンションの自主管理について解説しています。メリット・デメリットや管理委託との違いも取り上げているため、ぜひあわせてご覧ください。

管理会社の種類

​​マンション管理会社には、主に「デベロッパー系」「独立系」「ビルメンテナンス系」の3種類があります。本項では、それぞれの種類について解説します。​ 

デベロッパー系

​​デベロッパーとは、マンションや土地の開発事業者を指します。デベロッパーが親会社となり、管理部門を独立させた管理会社がデベロッパー系です。​ 

 ​​母体がマンション経営に精通した企業であり、設備管理についても豊富なノウハウを持っています。また、大規模物件を保有しているケースが多く、マンションの形態を問わず質の高いサポートを受けることが可能です。​ 

 ​​実績が豊富にあるほか、親会社との連携がしっかりしており、急なトラブルが発生した場合、迅速に対応できる点も魅力といえます。親会社が大企業であるケースが多く、経営基盤が安定している面から見ても、安心して管理を任せやすいでしょう。​ 

独立系

​​独立系は、親会社が存在せず、マンション管理専門の会社として独立した形態です。デベロッパー系と比べると、実績や対応件数が劣るケースもありますが、小回りが利きやすく、柔軟な対応が受けられる点はメリットといえます。​ 

 また、管理費がリーズナブルな傾向にあり、コストを抑えてマンション管理を任せたい場合に向いています。​ 

 ただし、低コストを追求したために、サービスの質が下がる可能性がある点は注意が必要です。そのほか、少人数で業務を回しているケースが多く、急なトラブルには対応できない可能性もあります。​ 

ビルメンテナンス系

​​ビルメンテナンス系は、主にオフィスビルの管理を手がける管理会社です。マンションに限らず、オフィスや商業施設のメンテナンスに対応しており、設備の維持管理や清掃といったハード面に特化しています。設備に関連する資格を持ったスタッフが在籍しているケースも多いでしょう。​ 

 ​​一方で、管理組合との連携や理事会運営のサポートなどに関しては経験が浅く、ノウハウが不足している傾向にあります。​ 

マンション管理会社を選ぶ3つのポイント

​​マンション管理会社を選ぶ際は、ポイントを押さえて検討することが大切です。本項では、3つのポイントを解説します。​ 

登録業者である

​​マンションの管理組合から委託を受けてマンション管理にあたる事業者は、国土交通省の「マンション管理業者登録簿」に登録しなければなりません。​ 

 これは「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」で定められた義務であり、有効期間は​​5年​​です。継続してマンション管理を行う場合は、その都度契約更新を行う必要があります。​ 

 マンション管理会社を選ぶ際は、登録事業者であるか確認することが重要です。登録業者ではなかった場合、適切に管理されない可能性があるほか、万が一管理会社の経営が立ち行かなくなった場合に保証が受けられません。​ 

 なお、登録事業者は、国土交通省が提供する「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」で確認可能です。​ 

実績を確認する

​​マンション管理会社の実績を確認することも重要です。実際に委託管理をしている物件を訪れて、管理が行き届いているかどうかをチェックしましょう。とくに、マンション管理を担当するフロントマンの経験値やスキル、資格の有無などは、管理業務の質に大きく影響します。​ 

 たとえば、担当者の勤務期間が短い場合は、頻繁に入れ替わりがある可能性も否めません。担当者1名あたりの担当件数が多すぎる場合は、1件に対して十分な対応ができないケースも考えられます。​ 

 ​​加えて、担当者本人の人柄も押さえておきたいポイントです。直接やり取りをしながらコミュニケーション力を確認したり、実際に委託している管理組合に管理状態を聞いたりしておくと、委任する際の判断材料になります。​ 

説明が丁寧でわかりやすい

​​マンション管理会社を選定する際は、問い合わせや契約時の対応を確認しましょう。​ 

​​マンション管理は専門的なスキルが求められる業務です。業務内容は多岐にわたり、場合によっては迅速な対応が必要なトラブルも起こります。いつでも丁寧でわかりやすい説明ができる管理会社であれば、安心して業務を任せられるでしょう。​ 

 ​​一方で、問い合わせの段階で対応が遅い、または回答内容が不適切な場合は、有事の事態が発生した際に迅速かつ適切な対応ができない可能性があります。​ 

まとめ

​​マンション管理は、居住者の安全かつ快適な暮らしを守るために欠かせない業務です。管理組合が自主管理するケースもありますが、状況に合わせて適切な管理をするためには、ノウハウのあるマンション管理会社に依頼することをおすすめします。​ 

 あなぶきハウジングサービスは、建物や設備に関するノウハウと高い接遇レベルを兼ね揃えたマンション管理の専門業者です。各分野に精通した有資格者が多く在籍しており、質の高いサービスを提供しています。​ 

また、24時間365日体制で迅速に対応できる、自社運営のコールセンターを設置しています。万全のサポート体制と確かな専門性で、これからも安心・快適な暮らしを支えてまいります。マンション管理に関するお困りごとがございましたら、どうぞお気軽にご相談ください。