管理組合様必見!デベロッパー系管理会社から管理会社を変更するメリット

福山洵 福山洵

こんにちは。あなぶきハウジングサービスの福山(ふくやま)です。
桜の開花し、満開の見ごろとなっております。花見のシーズンとなり、周辺は陽気に包まれ、気分も晴れやかになっております。そして、新しい生活が始まる方も多いのではないでしょうか。

さて、今回は、デベロッパー系管理会社から管理会社を変更するメリットについてお話したいと思います。多くのマンションデベロッパー(マンションの売主)や施工会社は、企業グループ内にマンション管理専門の部門会社があり、自社で販売するマンションの管理を行っております。マンションの建設から管理までトータルマネージメントをグループ系列で行っています。しかし、グループ系列の管理会社でないと管理ができないということはありません。竣工時の管理会社から、もっと良い、別の管理会社に変更(リプレイス)することも珍しくありません。

1 なぜ、管理会社を変更しても問題ないのか

デベロッパー系管理会社であれば、親会社が持っている設計・建築の情報が豊富であり、マンションの修繕、特に、大規模修繕工事のことを考えると、現在の管理会社を変更するのは不安」という声をよく聞きます。しかし、管理組合には、建築の構造計算書や平面図・立面図、給排水衛生・電気・空調などの設備関係図面など、工事を実施するにあたって必要な情報は全て揃ってます。
また、マンションで行う外装補修工事や設備関連工事等については、マンションを建築した会社でないとうまくできない工事というのは全く存在しません。

 

●マンション管理の目的

マンション管理の目的は、快適な住生活の保持と資産価値の維持向上という点にありますが、その目的実現のため実際にどのような管理をしていくかは、マンションによって、また管理組合のニーズによって様々です。
そのニーズに応えることが出来る会社が「良い管理会社」と言えると思います。

 

2 デベロッパー系管理会社に管理を任せるメリット

マンションデベロッパーは、マンションが竣工してから、建物や設備の部位によって期間の異なる保障(アフターサービス)を提供しています。

仮に不具合があった場合、デベロッパーは、管理会社を窓口として不具合対応を実施していきます。デベロッパーと管理会社との位置的・人的距離の近さから、コミュニケーションも取りやすく、デベロッパー系管理会社の担当が迅速にデベロッパーの担当に状況を報告し、修理等のアフターサービスを実施してもらうことができ、管理組合様にご迷惑をお掛けしない対応ができるのではないでしょうか。

※ご注意
誤解がないようにしていただきたいのは、アフターサービスを提供するのは「管理会社」ではなく、「マンションデベロッパー」です。 管理会社変更すると、「アフターサービスが受けられない」ということはございません。ご承知ください。

 

3 デベロッパー系管理会社のデメリット

管理費(管理委託費など)が高めに設定されていませんか。

管理費を設定するときは、近隣事例・マンション販売時の競合物件の事例を参考にします。デベロッパーは、マンションが売れないと、元も子もなくなるため、極端に高額な設定はしません。しかし、グループ会社全体で利益を確保していく考えは共有しているので、管理委託費を安く設定することもしません。
また、エレベーター等、各種設備の点検をそれら設備のメーカー系のメンテナンス会社に発注することが多いため、割高な分、安心面等もコストに含んでおります。しかし、分譲時のマンションの管理委託費等は割高に設定されている可能性もございますので、一度、管理委託費の見直しされることをおすすめします。

 

4 管理会社を変更するメリット

目に見える効果として、管理委託費の削減ができる可能性がございます。マンションも竣工から10年が経過すると、ほぼ全ての保証が切れます。保証が切れると、デベロッパーは不具合に対応する機会が減ってきますので、デベロッパーへの窓口が、系列管理会社である必要性は低下します。
この時に、管理委託費の削減、適正化のために管理会社の見直しを検討していることは、必要なのではないでしょうか。
また、管理会社を変更すると、次期管理会社は、現管理会社から業務の引継ぎを行います。この時に、現管理会社の管理方法の手落ちや書類の不備があれば、それを発見することができ、改善、棚卸しにもなります。

 

5 実際に変更した築1年のマンション管理組合様の心配ごと

多くの管理組合様よりご相談を受け、管理会社変更のお手伝いをさせていただくと、新築して1年経過したまだ築新しいマンション管理組合様からもご相談を受けます。
築1年目で管理会社を変更していただいた管理組合様も初めは「マンションの保証(瑕疵担保)問題」について心配されておられました。以下3点です。

きちんと保証内容が次期管理会社に引継ぎされるのか
建築会社の対応が悪くなるのではないか。
施工当時からの管理会社を変更すると今後のアフターフォローがしっかりしてくれるか心配

ご安心ください。保証内容について、管理会社の変更に左右されません!次期管理会社が、管理組合様の立場となって交渉いたします。
基本的には、マンション購入時の売主様と買主様とのご契約事項です。むしろ、系列会社と違う管理会社が管理を行うことにより、問題点を第3者の目となって、交渉・調整を取ることができます。

 

6 まとめ

「系列系管理会社に任せておけば安心だ」という心理的な気持ちも十分に理解できますが、実際それは実態がないもので、管理会社を変更しても、系列会社でないことによる問題が起きるわけではありません。

もっとも大切なことは「管理組合様に合った管理会社を選択すること」これが管理会社を変更する上で最も重要なことです。

しっかりと見極めていくことが大事なのです。

 

次回は、~ 管理会社を変更する事前準備!!マンションの管理会社について知っておくべき基礎知識 ~ をお伝えします。
また、現在、「マンション管理会社の変更体験記~管理会社を変えるまで~」を作成中。インタビューを機会に、弊社に変更していただきました体験記を作成中です。お楽しみに!

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福山洵

福山洵

あなぶきハウジングサービス 福山 洵(ふくやま じゅん)
賃貸アパート・マンションの建築営業や不動産の売買・賃貸の勤務を経て、入社以来、分譲マンションの管理変更についてのご相談を専門に担当しております。
営業担当エリアは、北部九州エリア(福岡県、佐賀県、大分県、長崎県)です。
様々な人との出会いを大切に、日々鋭意努力しております。

保有資格:宅地建物取引士
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