みなさんこんにちは。あなぶきハウジングサービスの仲西です。さて今回は分譲マンション管理会社を変更によるマンションの資産価値への影響に焦点を当てて書いてみたいと思います。
私どもの他のブログにて管理会社変更によるメリット・デメリットについても記事がございますので合わせてご覧ください。
１ 分譲マンションの資産価値とは
よく『資産価値』という言葉は耳にされるかと思いますが、『分譲マンションにおける資産価値とはなんなのでしょうか？』
簡単に言いますと、「ある時点でのマンションの金額」という見方をすることができます。新築時点での資産価値は立地や利便性、建物のプランニング、その時代の相場等によって構成されますが、マンションは年を重ねるごとににより劣化していってしまいますので、資産価値を維持：あるいは向上させるために適切なメンテナンスを日常から計画的に実施する必要があります。
また、そのためには管理の収支も安定し、潤沢な修繕積立金も必要となります。将来的に修繕積立金がショートしそうな場合は修繕積立金の値上げの提案も行わなければなりませんし、せっかくの積立金を無駄なく効果的に使用するようアドバイスすることも大切です。これらの役割を担ううえで、マンション管理会社の責任は非常に重いものであると言えます。
■ポイント
・分譲マンションの資産価値とは「ある時点でのマンションの金銭的価値」
・金銭的価値を上げるには、適切なメンテナンスを日常から計画的に実施し、潤沢な修繕積立金が必要となる
・管理会社の資産価値維持・向上のための役割は重要
２ 管理会社変更によって資産価値は上がるのか
それでは「マンション管理会社変更によって資産価値の維持・向上ははかれるのか？」管理会社変更で実現できることや注意点を申し上げます。
■実現できること
・管理会社変更の多くのケースでは管理委託費の削減が可能になり、運営収支が安定し余剰金については修繕積立金としてプールできる。
私の経験上、管理会社変更により管理委託費の削減につながるケースは全体の８割以上となり、金額の削減幅はマンションによって異なりますが、30％の削減につながるケースもあります。１年間で１００万円の管理費が削減できれば１０年間で１，０００万円、将来的な修繕やバリューアップ工事にお備えて、これは大きな効果が期待できますよね！
・管理会社のノウハウにより新たな資産価値向上の提案を享受することができる。
他のマンションでの提案事例など、これまでの管理会社にはなかった提案を受けることができます。しかしながら、これは管理会社によりけりですので、プレゼンテーションの際などに、その管理会社が持っている提案力を確認しておきましょう。
・現在の管理についてそれぞれの組合員が考える契機となり、資産価値向上への意識が高まる。
「これまでは特にマンションの総会にも参加していなかったし、マンションのことを考えることも面倒だった･･･」このように考えておられる方も、管理会社変更を機に管理に対する意識が高まることが多いです。これは管理組合としても有益なことです。新築から数十年後、資産価値向上のお手本になるような管理組合はやはり皆様の意識が高いですね。
■注意点
・金額にのみ注視すると失敗しかねない。
これは一番残念な失敗例です。上記の費用削減のメリットの裏返しになるのですが、『安い！』だけで選択してしまうと、管理会社によるアドバイスが少なかったり、日常のサービスも充実していなかったり･･･ということもあります。一番おススメなのは、候補にしている管理会社が管理するマンションにお住まいのお知り合いなどに評判をお聞きすることですが、できない場合は、実際の管理の例などをプレゼンテーションの際に、担当予定者へしっかりと質問することが大切です。
３ まとめ
結論としては、管理会社変更によりマンションの資産価値の維持・向上につながり、「得」だといえます。ただし、しっかりと管理会社変更の意義についてマンションの住民全員が変更する価値の共有をすることが大切だと思います。
最後に今回のポイントのおさらいです。
・資産価値維持向上のため、管理会社の担う役割は重要
・住人（所有者）の皆さんの意識向上も管理会社変更のメリットの一つ
・金額削減も資産価値向上のメリットに、ただし管理会社の実力の見極めは必要
仲西誠
分譲マンションデベロッパー勤務を経て、入社以来、分譲マンションの管理変更についてのご相談を専門に担当。
築年数問わず、マンションライフでの様々なご相談に対応しています。
現在は九州エリア全体の営業担当として、各地を行脚する日々。
皆様との新しい出会いに喜びを見出しています。
■入社８年目 ■福岡勤務
■所有資格：管理業務主任者、宅地建物取引士
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