あなぶきハウジングサービスの生山です。分譲マンションの売却を成功させるために、実は「媒介契約」というものが、大きなポイントになってきます。何をもって売却が成功したか、というのは、人それぞれ異なると思いますが、ひとつは“適正な価格（希望の価格）でできるだけ早期に売却すること”ではないでしょうか。そこで大切なのが「媒介契約選び（専任媒介にするか、一般媒介にするか）」です。
今回は「そもそも媒介契約って何？」という基本的なお話から、それぞれの媒介契約の違いについてご説明します。
媒介契約とは
マンションを売る！と決まったら、まず不動産業者に売却を依頼しますが、その際に「媒介契約」というものを結びます。媒介契約は、「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」、「一般媒介契約」の３つの中から売主が選択します。
まずは３つの媒介契約についてご説明しますので、取りあえずどんな違いがあるのかを知っておいてくださいね。
ちなみに媒介契約を締結したからといってお金が発生するわけではありません。売買契約が発生した時に、媒介契約を締結した不動産業者に仲介手数料を支払うことになっています。（売却のときに掛かる費用は以下の記事をご覧ください）
「初めて分譲マンションを売る方必見！売却のときに掛かる費用。」
専属専任媒介契約
「専属専任媒介契約」では特定の不動産業者１社に仲介をお願いします。他の不動産業者には重ねて依頼することができません。不動産業者は売主に対し、週１回以上の頻度で売却活動の実施状況（どれだけ問合せがあってどういう商談になったかなど）を報告する義務があります。また、不動産業者は物件情報を媒介契約の成立から５日以内に国土交通大臣の指定する流通機構（レインズ）に登録することが義務付けられています。
専任媒介契約
「専任媒介契約」は「専属専任媒介契約」と同じで、特定の不動産業者１社に仲介をお願いします。他の不動産業者には重ねて依頼することができません。不動産業者は売主に対し、２週間に１回以上の頻度で売却活動の実施状況を報告する義務があります。また、不動産業者は物件情報を媒介契約の成立から７日以内に国土交通大臣の指定する流通機構に登録することが義務付けられています。
専任媒介契約では、自分で購入希望者を探して不動産業者を介さずに契約することができます。知り合いが自分のマンションを欲しい！となった場合など。（これを「自己発見取引」といいますが、専属専任媒介契約では自己発見取引が認めらず、自己発見取引をすると、報酬相当額を請求されます。）
一般媒介契約
「一般媒介契約」は上の２つと違い、複数の不動産業者に重ねて仲介をお願いすることができます。一般媒介では不動産業者は売却活動の実施状況を報告する義務がありません。また、国土交通大臣の指定する流通機構への登録義務もありません。
３つの違いをまとめると、このようになります。
※契約有効期間…専属専任・専任媒介ともに契約期間は３ヶ月以内となっています。有効期間満了時に依頼者からの申し出によって更新することができます。更新後の有効期間も３ヶ月以内です。一般媒介契約の期間については法令上の制限はありません。(ただし、行政の指導は3ヶ月以内)
不動産業者は「専属専任」か「専任」がいい！（と思っている、と思う）
おさらいですが、「専属専任媒介」と「専任媒介」は１社にしかお願いできません。
ここからは不動産屋さん目線のお話です。。。
不動産業者からすると、３ヶ月以内に買い主を見つければ、仲介手数料が入る可能性の高いので、何とか頑張って売ろうと活動します。これに対して、「一般媒介契約」は何社にでも依頼することができますので、時間とお金を掛けて一所懸命売却活動をしても他の不動産業者で成約してしまうと報酬は０になってしまいます。
つまり、不動産業者は「専属専任」か「専任」がいい！と思っている（ところが多い）と思います…。
一般媒介を選ぶ時に注意したいこと
「一般媒介」で複数の業者にお願いするのが、一番早く情報も広がって一番決まりやすいんじゃないの？と思って「一般媒介」にする人も多いと思います。ここで思い出していただきたいのが「専属専任」「専任」は指定流通機構への登録義務があるということです。この「指定流通機構（レインズ）」というものに登録すると、全国の不動産屋さんがその物件の情報を見ることができるようになります。「１社にしかお願いしていないから、そこの会社にお客さんが来なければ決まらないのではないか？」という考えは間違いです。例えばＡ不動産に専任媒介でお願いしても、その情報は全国の不動産会社に共有され、Ａ不動産以外の不動産会社でも紹介することができます。
逆に「一般媒介」では、指定流通機構への登録義務がありませんので、極論を言えば、複数社にお願いして、どこの不動産会社も登録しない、という可能性もあります。売却活動の実施状況を報告する義務もありませんので、どういった活動しているかはっきりしない可能性もあります。
一般媒介にするのであれば、不動産業者に対して「指定流通機構（レインズ）に登録してくれるかどうか」と「活動状況を定期的に報告してくれるかどうか」を確認しておくと良いと思います。
まとめ
どの媒介契約がベストかは物件によっても異なります。同じマンション内で売買の実績も多く、決まりやすい物件であれば一般媒介でも良いと思いますが、なかなか決まりにくいエリアの物件などは、専任媒介の方が良いかもしれません。
もうひとつ大切なのは、「不動産会社選び」です。これは大手だから良い、というわけでもありませんし、査定が高かったから良い、というわけでもありません。
一番良いのは、親身になって相談してくれる、そのマンションのことを良く知っている、こまめに報告、連絡をしてくれる会社だと思います。
売却を成功させるには、間違いない不動産会社選びと媒介契約選びが大切ですね！
生山 亨
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