こんにちは。あなぶきハウジングサービスの真田です。
私もマンション管理の仕事をするようになって初めて知ったことですが、分譲マンションは「共用部分」と「専有部分」から成り立っており、それ以外の部分というのはありません。
では、『バルコニーやガラス窓』は共用・専有部分どちらかご存知でしょうか。
「お住まいの方が使用するので専有部分？？」と思われがちですが、実は共用部分です。
バルコニーを専有部分とすると、思い思いに修繕、改造されてしまう可能性や、避難経路としても不都合があるので共用部分としているのですね。
ということで、今回は『分譲マンションの共用部分と専有部分の違い』についてお伝えいたします。
共用部分とは
共用部分とは文字通り、区分所有者（マンションの所有者）の皆さまで共用している共有物です。
標準管理規約では共用部分は以下のとおり定められています。
（共用部分の範囲）
第８条 対象物件のうち共用部分の範囲は、別表第２に掲げるとおりとする 。
別表第２ 共用部分の範囲
１ 玄関ホール、廊下、階段、エレベーターホール、エレベーター室、電気室、機械室、パイプスペース、メーターボックス（給湯器ボイラー等の設備を除く。）、内外壁、界壁、床スラブ、基礎部分、バルコニー、ベランダ、屋上テラス、車庫等専有部分に属さない「建物の部分」
２ エレベーター設備、電気設備、給排水衛生設備、ガス配管設備、火災警報設備、インターネット通信設備、ケーブルテレビ設備、オートロック設備、宅配ボックス、避雷設備、塔屋、集合郵便受箱、配線配管（給水管については、本管から各住戸メーターを含む部分、雑排水管及び汚水管については、配管継手及び立て管）等専有部分に属さない「建物の附属物」
３ 管理事務室、管理用倉庫、集会室及びそれらの附属物
出典：標準管理規約
冒頭に「マンションには共用部分と専有部分しかない」と書きました。イメージとして、お部屋から一歩外に出た“外気に触れている部分”は基本的に「共用部分」とお考えいただければ分かりやすいですね。
玄関ホール（エントランス）や廊下、エレベーター等は共用部分として理解しやすいと思います。
一方で、室内側でも建物の躯体（コンクリート等）にあたる天井・壁・床は共用部分です。
リフォーム工事の際は界壁（お隣の住戸との壁で、戸境壁ともいいます）を含めた躯体を壊したり、穴を開けたりはできません。
ですので「エアコンを新設するため、壁に通気口を開けたい」という工事は基本的に不可なのでご注意ください。
また、普段は気にされなくても良いかと思いますが、厳密には上記標準管理規約のうち、
１・２は『法定共用部分』（構造上、共用で使用・利用される部分）、
３は『規約共用部分』（専有部分になり得る独立性があり、規約により共用部分とされ、登記も可能）
と分かれます。
バルコニーや専用庭、玄関扉等も共用部分ですが「専用使用権（特定の区分所有者が独占的に使用できる権利）」があります。
専有部分とは
専有部分はもちろん、『お部屋の中』が対象です。区分所有法では「構造上・利用上の独立している部分」と定められています。
前述の共用部分以外の場所が専有部分であり、標準管理規約では以下のとおりです。
（専有部分の範囲）
第７条 対象物件のうち区分所有権の対象となる専有部分は、住戸番号を付した住戸とする。
２ 前項の専有部分を他から区分する構造物の帰属については、次のとおりとする。
一 天井、床及び壁は、躯体部分を除く部分を専有部分とする。
二 玄関扉は、錠及び内部塗装部分を専有部分とする。
三 窓枠及び窓ガラスは、専有部分に含まれないものとする。
３ 第１項又は前項の専有部分の専用に供される設備のうち共用部分内にある部分以外のものは、専有部分とする。
出典：標準管理規約
特筆すべきは、玄関扉において扉自体は共用部分ですが、「鍵」と「扉の内側の塗装部分」は専有部分扱いです。
なので、リフォーム時に玄関扉の内側の色を変えることも可能です。
共用部分と専有部分の費用負担の違い
共用部分と専有部分の分かりやすい違いの一つに
「何か不具合があった（壊れてしまった）際、誰が費用負担をするのか」があります。
基本的には、
・共用部分は管理組合負担
・専有部分は区分所有者の個人負担
となり、簡単にいうと「自分に所有権があるかないか」です。
専用使用部分における、特に網戸の「網」は個人負担で張り替えをする管理組合が多いように感じます。
（マンションの管理規約に明記されていることもあります）
窓ガラスも共用部分ですので、窓が熱割れ等で破損した際の修繕費用は管理組合からの支出となります。
居住者の方が誤って破損させてしまった場合の費用負担については（窓ガラス以外もですが）、原則として破損させた本人の個人負担になります。
こちらは管理組合で加入している損害保険で対応するケースもありますので、何かあった際は管理会社もしくは管理組合にご相談ください。
まとめ
共用部分と専有部分の違い、費用負担についてはご理解頂きやすいかと思いますが、マンションによって当然、管理規約は異なります。
お時間のある際にご自身のマンションの管理規約をご一読することをお勧めします。
知らなかったことなど、きっと意外な発見があると思いますよ。２０２２
眞田孝彦
東京都内、埼玉県内でマンション管理業務（フロント）に従事しておりました。マンション管理士・マンション維持修繕技術者の視点からも、お客様が安心・安全・快適に生活していただけるようサポートすることを心がけています。
保有資格：管理業務主任者・宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー２級
趣味：Ｊリーグ観戦、子どもと遊ぶこと
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