皆様こんにちは、日装・ツツミワークスの吉橋です。
先日大あくびをしたら口角が切れてしまってとっても痛いです。
さて、前回ブログに書いた通りわたくし宅建士なのですが、先日ふと参考書を開いてみて「やっぱりほぼ何も覚えていない・・・」と痛感しました。
ちょっと再勉強がてら、宅建士っぽいことをやってみますのでお付き合いください！
今回のテーマは「あなたのおうち、土地は誰のもの！？」
【土地の権利とは？】
まず、マンションを購入する場合には、建物の「部屋（区分所有権）」・「共用部分の使用権（共有持分権）」「土地（敷地利用権）」の３点セットを購入することとなります。
①自分の持ち物である部屋（所有する権利＝区分所有権）と、②みんなで使う共用部分（みんなで使う＝共有する権利）に加え、③マンションが建っている土地を使用する権利（敷地利用権）が必要となります。
ここで、今回のテーマになるのが③の敷地利用権となります。
【敷地利用権ってなに？】
先述の①自分の持ち物である区分所有権のある「部屋」を使用するためには、③マンションが建っている「土地を使用する権利」がどうしても必要となります。土地を使わずにお部屋には住めませんよね。
お部屋を使うための「土地を使うことができる権利＝敷地利用権」です。
マンション等の区分所有建物の場合は、「①区分所有権」と「③敷地利用権」を一緒（一体化して）登記された権利形態＝「敷地権」という権利となります。
名前が似ていてややこしいですが、敷地利用権と敷地権は別物なのです。
（今でもよくわからなくてｳﾜｧｰﾝ！！ってなります）
基本的には①と③は分離して処分（売却等）はできません。（※管理規約で別段の定めをすることは可能です）
また、基本的に１セットで登記されているはずの「①区分所有権」と「③敷地利用権」ですが、敷地権は昭和５８年の区分所有法改正によって登場した権利形態であるため、昭和５８年より前のマンションの中には、敷地権化されていないマンションもあります。
建物と土地の権利が別々なので、分離処分が可能であるため、例えば売却する時にはセットで売る必要があること、所有権移転の登記はそれぞれ行わないといけないことに注意が必要です。
【土地だけ借りてる場合もあるよ】
通常はお部屋とセットで土地も購入している訳ですが、敷地のみ借りている（借地の上にマンションを建てている）場合もあります。
これを「借地権」といい、２つの種類に分かれます。
◆普通借地権・・・土地の契約期間の更新ができる。
◆定期借地権・・・土地の契約期間の更新ができない。
借地権の付いたマンションのお部屋の所有者は「①区分所有権」と「③敷地利用権」であり、敷地利用権の種類が「借地権」となります。この１セットで「敷地権」になります。
マンションを売却する際にも、①と③のセットで売却するようになりますが、貸主（土地の持ち主・いわゆる地主さん）の許可が必要となります。
◆普通借地権について
普通借地権とは、地主側に土地の返還を求める正当事由がない限り、契約が自動的に更新されるのが特徴です。
契約期間は最低30年以上ですが、最低10年以上の期間で更新することとなります。
仮に地主さんが契約更新せず土地の返還を求めた場合、理由によっては借主に立ち退き料を支払う場合や、貸主が持っている建物（借地の上に建てたマンションの部屋など）を買い取る必要がある場合もあります。
つまり、地主さん側から更新しないというのが難しく、結果的に借主は土地をずっと借りる事が出来るようになっています。
◆定期借地権について
定期借地権とは、借地の契約期間満了後は必ず借地契約が終了する、つまり更新が無い借地契約です。
また、契約満了後は借りた土地を更地にして地主さんに返却しないといけません。
契約期間は最低50年以上ですが、更新無しで必ず終了します。
【借地権付きマンションってどうなの！？】
一般的にはお部屋とセットで購入される土地ですが、借地権付きマンションとどちらがお得なのでしょうか？？
◆メリット１「お手頃価格で購入できる」
これが最大のメリットです。土地の購入費用が不要な分、購入価格を抑えることができます。
もちろん借地代はかかりますが、購入価格と比較すると安価であると言えます！
そして借地の持ち主は地主さんなので、土地にかかる税金も支払うのは地主さんですので、土地に対して支払うのは借地代金のみになります。
◆メリット２「マンションの立地が良い場合が多い」
都心などや駅近くなど、人気エリアに物件がある場合が多いです。そして人気エリアであるため、売却する際には資産価値は下がりにくい可能性もあります。
これに対して、もちろんデメリットもあります。
◆デメリット１「借地代がかかる」
メリット１と諸刃の剣ですが、賃料に加えて普通借地権の場合は更新料などの借地代以外の費用が必要となる場合があります。
◆デメリット２「地主さんの許可が必要な場合が多い」
売却する際には地主さんの許可が必要です。また、戸建ての場合の増築やリフォーム等にあたり地主さんの許可が必要な場合があります。
そして「定期借地権」にはさらに下記のデメリットがあります。
◆デメリット３「いつかは必ず住み替えが必要」
契約期間満了後には必ず土地を更地にして地主さんに返却しなくてはいけません。
仮に定期借地権付きの中古マンションを購入したとして、あと定期借地権の残り期間が10年だとしたら、10年住んだら契約満了、マンション解体、お引越しであることを認識していないといけません。
通常であれば資産として子供に残せたりもするマンションですが、定期借地権付きの場合は必ず終わりがやってきます。その後のライフプラン等を考えておく必要があります。
マンションの平均寿命は約70年程度とされています。適切な修繕や改修工事等を行えば、100年以上住み続けることも可能と言えます。
通常のマンションでも建物が古く住み続けることに不具合が起こればマンションの解体なり建物ごと売却なり、何らかの形でマンションを手放す場合もあることを考えてみると、建物の老朽化に伴い定期借地権が満了し、新しいおうちに住み替え・・・というパターンもアリかもしれないですね。
【わたしのおうち、土地は誰のもの？？】
ここまでを踏まえて、みなさま「じゃあ我が家の土地は誰のものだっけ」なんてお思いでしょうか。
こちらは登記簿謄本を確認すると記載されています！
表題部（敷地権の表示）②敷地権の種類をご確認ください。
所有権なのか、賃借権なのか・・・ご自身で購入されたおうちでなければ分からないかもしれませんね。気になる方は調べてみましょう！！
私ですか！？住まいは賃貸マンションなので全部借り物です！！笑
それではまた来月～。
吉橋麻樹
2015年入社以来、営業部社員のサポートや事務作業を行っています。
第一営業部を陰ながら支える、「縁の下の力持ち」的な存在を目指して日々精進しています。
保有資格は宅地建物取引士と管理業務主任者ですが、実務で使用しないため、学んだ内容はあんまり覚えていません。
みなさまに少しでも「面白い！」「役立った！！」と思っていただけるようなブログを発信出来るよう、１年間頑張りますのでよろしくお願いいたします。
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