こんにちは。
物件を貸しに出していて、家賃収入は安定しているけど支払いの金額が増額して苦しい…こんな時、賃貸中でも家賃の値上げはできるのでしょうか？
逆に、賃貸で入居していて、大家さんから家賃を上げると言われたとき、部屋を借りている身として値上げに応じるしかないのでしょうか？
値上げの背景
家賃は契約書面でも金額が明記されており、変動するものではなく固定額です。
ただ、大家さん側でこんな疑問があると家賃の値上げを検討したくなりますよね。
■うちの物件、周辺の相場に比べて安いんじゃないか？
入居してもらうときに交渉を受けて募集賃料よりも大幅に下げたけど、周辺も便利になってきたし、うちだけ近隣の物件の家賃相場から外れているのでは？
もちろん、長く住んでもらうのはありがたいけれど、当初の予定より少ない家賃収入のままだと赤字続きで…という相談を受けることがあります。
値上げはできるのか？
家賃の値上げについては、借地借家法で以下のように定めれらています。
以下、借地借家法抜粋
（借賃増減請求権）
第三十二条 建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
ただ大家さんの収入UPが目的で家賃を上げることはできませんが、
①物件の地価が高騰し、固定資産税など租税が増額
②物価の高騰など経済情勢の変動
③近辺の家賃相場と比較して差がある
これを基とする正当な事情があれば、賃貸借契約中であっても家賃の値上げは請求することができます。
これは、借主から大家さんに対する家賃の減額請求にもあてはまります。
例えば、契約当時は相場家賃だったけれど、社会情勢が大きく変わり、今の周りの物件相場と比較して著しく家賃が高い…といった理由をもとに減額を請求することもできるのです。
しかし、賃貸借契約書の特約で一定期間は家賃の値上げを行わない・〇〇年〇〇月以降は家賃を〇〇〇円増額するといった内容の項目がある場合は、特約が優先されます。
契約書の内容は必ず確認するようにしましょう。
改定に向けて
家賃の改定については、一般的な賃貸借契約書では必ずと言っていいほど契約条文に記載がありますが、「借主・貸主協議の上」とされています。
増減どちらの請求も、お互いの合意がなければ成立しません。
もちろん、毎月滞納なく家賃をちゃんと支払ってもらっている入居者さんに対して家賃の値上げを持ち掛けるのは言いにくいことですよね。
突然の依頼に先方が腹を立てることは往々にしてありますし、交渉をきっかけに引っ越されてしまうリスクも念頭に置いておきましょう。
家賃の値上げをするに値する理由をしっかり提示して、入居者さんに納得してもらう資料を準備しておくことが必要です。
入居者は値上げに応じないといけないのか
両者の協議の上でないと改定はできないので、必ずしも言われるがまま応じる必要はありません。
断る権利はあるのです。
ただ、大家さんから家賃を値上げする妥当な資料提示がある場合は、無下に断るのではなく、大家さんの事情もよく理解して、入居者としての妥当性のある主張をもって話し合いましょう。
あくまでも両者「協議の上」なので、値上げ額を交渉したり、更新の費用や退去時の費用など、契約条件の緩和を交渉できるかもしれません。
申し出るタイミング
解約通知のように1か月前、半年前といった予告期間はありません。
1年前でも、1週間前でも言うことはできます。
切りよく更新のタイミングでこういった相談をされる大家さんも多いですね。
ただ、先方の検討期間も踏まえると十分な期間は設けるべきだと思うので、数か月余裕をもって相談されることをお勧めします。
改定後はどうなるのか？
両者の合意を得て家賃改定に進んだ場合、賃貸借の再契約はせず覚書などで対処することができます。
改定後の更新料や、退去時の敷引き金・補修費など、家賃〇ヶ月分という単位の費用が発生する場合は、それぞのタイミングでの家賃を基準にするケースが多いですが、トラブルを避けるためにも、書面を取り交わす際に今後の基準を旧家賃にするのか、新家賃にするのかをはっきりさせておきましょう。
まとめ
正直なところ、入居中での家賃の値上げは両者納得が得られず、難航する可能性が高いです。
賃貸を始めたころと現在では、ご自身の経済状況も変動しているはずなので、入居者さんが退去したタイミングで、不動産屋さんに相談しながらしっかり設定家賃を見直しましょう。
岡田美沙
岡田 美沙（おかだ みさ）
【自己紹介】
あなぶきハウジングサービスに入社し７年目になります。
入社以来、福岡と松山で賃貸業務に携わってきました。賃貸でお部屋を探される方・貸したい方の仲介や、室内のリフォーム・修繕手配を行っています。
今は福岡でおいしい物をたらふく食べて、日々心身共に成長中！
お部屋探しのポイントや賃貸経営はもちろん、町のエリア情報でも何でもお答えします。
保有資格：管理業務主任者、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士
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