こんにちは。CX事業部の伊原です。
今回は海を越えて経済の中心でもあるアメリカの不動産管理制度についてお話しさせていただきます。
HOA（Home Owners Association）
HOAとは、Home Owners Associationの略です。
はい、以上です。
と言ったら理解できる人はほぼいないと思うのでこれから解説していきます。
HOAは簡単に例えると、日本でいう管理組合にあたる組織です。
新築の場合はデベロッパーが設定したりもしますが、その後は管理会社に任されたり、または実際の物件の持ち主たちで運営したりと形も様々です。
目的としては「利便性の向上や資産価値の保全」を軸に住民のための組合組織です。
アメリカでも日本同様に不動産には共用部と専有部があります。
HOAは共用部の管理を目的とし、利便性の向上はもちろんですが、資産価値の保全に重きを置いて運用されている傾向にあります。
理由としてはアメリカの不動産市場が大きく関わっています。
アメリカは日本と異なり、中古住宅が80%以上を占めているのですが、築年数よりも建物内部や共用部の管理状況などが売却価格へ大きく影響を与えます。
また、コンドミニアムやタウンハウスと言った集合住宅が多くあり、このような集合住宅はもちろんですが、場合によっては戸建住宅エリアでもHOAが存在することがあります。
戸建ての場合HOAがあるというのは比較的高級なエリアであるそうです。
エリア全体として資産価値が保たれやすいという観点から費用はかかるとはいえメリットも多いと言えます。
HOAには資産価値が落ちないようにルールが定まっているケースが多くあります。例えば、住宅の壁の色やフェンスの素材、芝生の手入れなどが挙げられます。アメリカの方は特に芝生の手入れには敏感で、地域の治安などを見るときに止まっている車と芝生の手入れをみるようです。
確かに、アメリカの家と言ったら庭にきれいな芝生が思い浮かびますね…
（個人的な感想です）
HOAのルール
HOAによっては特に外観に気を配っているところはかなり厳しいルールが定められています。
一例ですが下記のようなルールがあるようです。
・花の種類
・車の車種
・自転車の置き場所
・芝生の管理
・木の高さ
・ゴミ出しの時間
・犬の散歩時間
・ポストに書かれたフォント
すべて一律ではありませんが、このようにかなり厳しくルールが定まっているHOAがあるようです。住みたいならHOAのルールは厳守しなければならず従わない場合は罰金を科される場合もあるようです。
このようなことからストレスになり住民間のトラブルも生じるようです。
HOA費用
HOAの費用は平均350ドル/月（4500円/月）くらいが平均です。高いところではもっとかかるところもあります。例えば、プールや大型施設などを管理している場合はとんでもないHOA費用が掛かるところもあります。
毎月HOA費を徴収して共用部の運営管理、修繕積立金、共用部に関わる損害保険をHOAから支払います。
共用部の設備や施設が充実していればしているほど、HOA費は高くなる傾向にあります。いわゆる総合的な管理組合費用と言えるでしょう。
HOAが厳しいと費用が高くなるのでHOAが無い方がいいのでは？と思いますが、一概にそうとは言えないのである場合とない場合を見ていきます。
HOAがある場合
- 費用がかかる。場合よってはかなり高い場合もある。
- 規則に従わないと注意されたり、罰金を受けたりし、訴訟や差し押さえにまで発展する可能性がある。
- 規則があることによって、コミュティーがまとまって、全体的に綺麗な場合が多い。
- コミュニティーの施設（プール、公園など）が備わっている場合がある。
HOAがない場合
- 費用はなし
- 規則もなし。地方自治体の法律・規則に従う（これはHOAがある場合でも同じ）。
- HOAの規則がないので、良くも悪くも建物や地域の環境が個性的なこともある。
このように、HOAがあることによって環境や美観が担保されるメリットがあります。
ただし、費用が掛かるので月の固定費が高額になる場合が多いです。
HOAが無いと費用は抑えられるが町の治安や美観はかなり個性的なところが多いようです。
特徴
日本の管理組合と同様にHOAは住人で構成されていますが、住人毎に議決権を有しています。
HOA費の会計についてもすべての住人に開示されているため、HOA費の使途も明確になります。
日本の管理組合同様に集会の決議では民主主義である多数決で決議されるため、多くの住人やオーナーの意見や要望を取り込んでいます。
HOAの予算やHOA費の決定、共用部の修繕なども多数決により決議をして、決定をします。
住環境と不動産の価値を担保することを目的となります。
日本と似た部分も多いですが大きく異なる部分は住人ごとに議決権を有している点です。
日本では1住戸1議決権となるので、HOAの大きな特徴と言えるでしょう。
まとめ
アメリカの不動産を購入される方必見！
HOAの詳細やルールは組合ごとに決められています。共有施設の管理や修繕積立金、保険費用などに充当されるとお伝えしましたが、それ以外に水道やガス、ごみ回収などにおいては物件ごとに含まれるところもあります。また、組合は収支内容を開示する義務があるため、不動産を購入する際は必ず事前に確認し、しっかり把握しておくことが大事です。
HOAがあることによって、エリア資産価値が保たれやすいというという最大のメリットがあります。ただし、ルールが厳しいことや費用がものすごく高い組合もあるのでご物件のみで選ぶのではなくHOAをしっかり確認することがアメリカ不動産では欠かせないと思っていただければ良いと思います。
伊原魁一
伊原 魁一（イハラ カイヒ）と申します。
出身：東京
血液型：B型
趣味：フットサル
私はCX（顧客体験）事業部でマンション居住者様の利便性向上と新たなマンションライフを体感して頂くために日々、努めております。
主にハピットと言う、エントランスの顔認証システムとデジタルサイネージを活用したサービスを担当しております。香川県高松市では既に展開をしておりますが、これから関東圏でも幅広く展開して行く予定です。
新たなマンションライフは弊社あなぶきハウジングサービスにお任せください！
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よろしくお願い致します。
保有資格：宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士、ファイナンシャルプランナー3級
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