こんにちは。
あなぶきハウジングサービスの中島です。
今回の記事は「大家さん必見！一戸建てを賃貸したい際に注意しておくべきポイント～賃料設定編～」と題しまして、一戸建てを賃貸する際に注意しておくべきポイントをご紹介して参ります。
読んでくださった方に少しでもお役にたてればとの思いで記事を書いてまいりますので、どうぞよろしくお願いいたします。
「転勤で引っ越すことが決まったので、いま住んでいる家を賃貸したい」
「親が高齢で施設に入ることになったため、実家を賃貸したい」
上記のように、さまざまなシチュエーションがあるかと思いますが、これまで住んでいた持ち家を第三者へ賃貸して「家賃収入を得たい」となった際、どのようなポイントに注意すれば良いのでしょうか？
まず大前提にですが、上記のようなシチュエーションでは、持ち家が「一戸建て（以下、簡略して「戸建」と表現します）」の場合と「分譲マンションの一室」の場合とがあるかと思います。
今回の記事では、「戸建」にフォーカスして、「戸建」特有の注意すべきポイントをご紹介しますので、よろしくお願いいたします。
実はなかなか難しい賃料設定
募集賃料の金額設定は、近隣相場から算出する方法が広く採用されています。
具体的には、「似た条件の物件が、現在いくらで入居者募集しているか？」「似た条件の物件が、過去にいくらで成約しているか？」といった情報を収集して、ご自身の家と他の物件とを比較して、「じゃあウチの家は、このくらいで金額設定してみよう！」というイメージです。
さほど難しいことではないように思うかもしれませんが、これがなかなか一筋縄にはいかないのです。
最寄り駅まで徒歩約10分、４ＬＤＫ，屋内面積８０平米、車２台駐車可能、2000年建築
上記のような条件の戸建てが２件（ＡとＢ）、近所にあったとします。
これだけ聞くと、同じような賃料設定が妥当だと思いませんか？
ただ、下記のようにもう少し条件を追加してみると、どうでしょう？
Ａ）庭が広い、車の駐車は２台横並びに駐車できる、南側の隣地に高い建物があり日当たりはあまり良くない、大通りから奥まった立地にあり道中の道路も狭い
Ｂ）敷地が狭く庭はほとんどなし、車は縦列でないと２台駐車できない、前面道路を挟んで南側の道向かいが公園なので日当たりが良い、大通りに近く道中の道路も広くて運転しやすい
いかがでしょうか？
同じ賃料設定でいいものか、悩ましくなってきましたよね？
お伝えしたかったのは、戸建は分譲マンションと比べて、賃料設定する際に加味／勘案する要素がとても多いということです。
戸建は建物／土地の一件毎に特徴が多くあるため、同時期の分譲住宅でもないかぎり、まったく同じ条件の戸建というものはなかなか存在しません。
それでは次に、戸建の賃料設定に影響を与える代表的なチェックポイントを記載しますので、ご自身の家に当てはめて考えてみてください。
敷地面積の広さ
庭があるか（広い）かどうかです。
もちろん、広い庭がある方がプラスポイントですね。
駐車場は駐車しやすいか（前面道路に出やすいか）？ ※何台駐車できるか？
前面道路の条件次第では、車の出し入れの際のストレスがマイナスポイントになります。
・交通量が多くて車の往来がなくなるまで待たないといけない、
・すぐ先に信号があり家の前で渋滞するので道路に出るのに待たないといけない、
・前面道路が狭くて駐車するのに何回か切り替えしが必要
また、縦列（縦並び）よりも横並びで駐車できる方がプラスポイントです。
日当たりは良いか？
日当たりが良い方がプラスポイントなのは、分譲マンションでも同じですが、戸建は平屋か２階建てのものが多いであろうことから、隣地（特に南側）の建物による日照の影響を大きく受けます。
大通りから敷地までの道中は通行しやすいか？
大通り沿いですと前述のような駐車の難しさや交通騒音／交通排気がマイナスポイントになりますので、大通りから少し入った程度の立地で敷地までの道路幅が広く運転しやすいのが理想ですね。
大通りから狭い道を奥へ奥へと入っていくような立地ですと、マイナスポイントになります。
間取りが奇抜でないか？
大家さん（建築主）のこだわりが大きく反映されるのが間取りです。
こだわりのある間取りですと、他物件との差別化になりますので、大家さんのこだわりに共感するお客さんからすればプラスポイントになります。
オーソドックスな間取りですと、万人受けしますので、マイナスポイントにはなりません。
奇抜な間取り／オーソドックスな間取り、どちらが良いということではありませんが、あまりに奇抜な間取りだと、実際に成約してお客さんに借りてもらうまでに時間を要してしまう場合もあるかもしれません。
まとめ
戸建の賃料設定の注意点について、いかがでしたでしょうか？
大家さん必見！と言いながら、同じ会社のまだ戸建の取引経験が浅い担当者へのレクチャー記事のようになってしまった気も致しますが、大家さんや同業の方にもご参考いただけたら幸いです。
次回は、戸建の賃貸に際してのさまざまな準備について記事を書きたいと思いますので、よろしくお願いいたします。
中島英喬
中島 英喬 （なかじま ひでたか）
高知県出身 2007年入社
オーナー様からの依頼をいただき、賃貸マンションの入居者様募集や建物管理の業務を担当しています。
入社して10年超が経過しますが、いまだに初めての業務に携わることも多く、勉強勉強の毎日です。
読んでいただいた方に、少しでもお役にたてる文章を心がけていきますので、よろしくお願いいたします。
保有資格： 管理業務主任者、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士
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