マンション大規模修繕工事を成功させる4つのステップ|ステップ3.実施

こんにちは福田です。

さて、今回は前回に続き、マンション大規模修繕工事を成功させるための3ステップ目”実施段階”について、ポイントを2つご紹介します。
無事、計画概要説明会が成功に終わるといよいよ工事着工に向けての準備が始まります。

施工会社の選定
工事説明会の開催・工事実施
まとめ

1. 施工会社の選定
- 1.1. 選定規準を満たした施工会社のリストアップ
- 1.2. 統一の共通仕様書で見積依頼⇒最終選定
2. 工事説明会の開催・工事実施
- 2.1. 工事中に想定される主な問題点
3. まとめ

施工会社の選定

施工会社の選定の当たって最も重要なことは、選定の方法と過程が公正であることです。
常にすべての組合員に対して客観的かつ分かりやすく情報を開示して、だれもが納得のいく方法で行います。

選定については一般的に次の方法で行います。

選定規準を満たした施工会社のリストアップ

まず、見積を依頼する候補として、どの会社と契約しても問題が無いような会社を複数リストアップします。

そのために初めに選定基準を決め、その基準をクリアしている会社を選考対象とします。
リストアップの方法は、居住者、管理会社等の推薦や紹介、業界誌を利用した一般公募、他の分譲マンションをからの紹介等が考えられます。

特に大切なのは、最大で10年間の保証を得るために経営状態や実績等について確認しながらリストアップすることです。
工事は無事終わったけど施工会社が工事後に倒産してしまっては大変です。

最近では、倒産した場合でも最後の保証まで履行してくれる瑕疵履行保険制度もあります。（ただし、保険料が必要になります。）

統一の共通仕様書で見積依頼⇒最終選定

リストアップした会社に、管理組合が作成した共通仕様書を提示し、見積・工事の提案を取得します。
そして、複数の会社から取得した見積と提案について、内容と金額を総合的に検討します。

「質の高い適切な工事が可能か？」「工事完了後の瑕疵保証も大丈夫か？」等々重要な選定の規準になります。
国交省の発行する「経営審査事項」や「民間のデータバンク」などを利用して、判断の材料にして選定するのも一つの方法ですね。

極端に安い見積、極端に高い見積を除き、残った会社の中から、担当者と再度、面接を行うなどして一番信頼できる会社を選定するのもいいですね。

設計監理方式の場合は、委託した設計事務所（コンサル会社）のアドバイスを受けることになります。
責任施工方式の場合についても、特に管理組合に特別なノウハウがある場合を除いて、公正な第三者のアドバイスを受けることが必要ですね。

大規模修繕工事を成功させるためには、ここが最も大切な場面ですので、慎重に取り組みましょう。

業者の選定ができたら、総会で施工会社と工事金額の承認を諮ります。
こう少しで着工です。頑張りましょう！！

工事説明会の開催・工事実施

無事承認されたらいよいよ着工です。
工事にあたり、まず認識しておかないといけない事は、日常生活がそのまま工事現場となることです。

工事の内容にもよりますが、通常、約3～4カ月程度の工期が必要です。
この間に具体的にどのような影響が及ぶのか、どのように対応するのかなどについて居住者に説明し、理解と協力を得ることが重要です。

このため管理組合として、準備段階から工事中に想定される問題点等について居住者に説明しておくことともに施工会社と協力して、事前に工事説明会を開催します。

参考記事：「はじめて大規模修繕工事をするマンションにお住まいの方へ｜重要な5つのポイント」

また、居住者の苦情や意見を受け付ける窓口を設けたり、工事の進捗状況等についての広報活動もきめ細かく行う必要もあります。

さらに近隣に対しても迷惑をかけることになりますので、管理組合として挨拶をおこなうことも必要です。
特に工事車両が児童の通学路と緩衝する場合、施工会社は付近の町内会への挨拶も必要になってきます。

なお、工事中に想定される主な問題点は次の通りです。具体的な対応策を施工会社とともに十分検討し、居住者の理解を得るようにしましょう。

工事中に想定される主な問題点

まとめ

工事が安全に無事終わることを願っております。工事実施まで完了したら、残すステップはあと1つ。
さて、次回は”ステップ4.整理”についてです。
最終回にまたお会いしましょう。

プロフィール
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福田純行

あなぶきハウジングサービス：福田純行（ふくだよしゆき）
前職の設計事務所時代に手掛けた設計・監理物件は北海道は北見市から南は長崎の佐世保市まで。今となってはとても懐かしい。現在は主にマンションの大規模修繕工事に関するコンサルティング（大規模修繕工事の改修設計・長期修繕計画（案）の作成等）を担当。人が住むマンションのストーリーを一つずつ守るのが役目です。
目指せ、「チェンジ・ザ・ワールド」・Ｅ．クリプトン・・・・グルーブな仕事を
皆さんのために。
有資格：一級建築士