管理組合の収支改善！大事な資産をどう管理するか

こんにちは！
あなぶきハウジングサービス　開発事業本部の井上です。
今日から１２月ですね。秋の気配を感じる間もなく、いよいよ本格的に冬を感じる季節となりました。

より一層寒くなると思いますので皆さんも体調を崩さないよう、お気をつけてお過ごしください！

さて、今回は、管理組合の収支改善について書いていきます。

現在、築年数が30年を超えるマンションは、全体の約36％にのぼり、マンションと入居者の高齢化はどんどん進んでいます。

それに伴い、弊社に管理会社の変更相談をいただくお客様からも『今後の資産の状況が心配である』といったお話を頻繁にいただきます。

国土交通省　住宅『ホーム>政策・仕事>住宅・建築>住宅>マンションに関する統計・データ等』　より抜粋

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000058.html

マンションの築年数が経過しても、資産価値を維持するためには、各マンションがしっかりと収支を見直し、管理費会計・修繕積立金会計ともに、無駄なく管理・運用することが重要になります。

皆様も今後のマンションの価値を維持し、安心して生活ができるようぜひこのブログをご参考にいただき、ご自身のマンション会計状況を再度見直してみましょう！

1. 分譲マンションの会計
- 1.1. 一般会計
- 1.2. 特別会計
2. まとめ

分譲マンションの会計

分譲マンションの会計は、大きく分けて『一般会計（管理費会計）』『特別会計（積立金会計）』の2つに分けることができます。

主に一般会計と呼ばれる会計口座は、皆様から集めた管理費が主な収入となり、共用部の水道、光熱費、備品費、少修繕費など、日常の経常的な支出を行う会計となります。

特別会計は、皆様が毎月積み立てている修繕積立金の会計口座であり、主に大規模修繕工事などの計画的な修繕工事の費用を支出するための会計となります。

（最近では、上記の他、機械式駐車場会計や防災備蓄品会計といった会計口座もっている管理組合様もいらっしゃいます。）

管理組合が持っている会計口座について、一般会計・特別会計それぞれの収支改善のポイントはどういった部分になるのでしょうか。

以下、それぞれ記載していきます。

一般会計

・収支見直しのポイント

一般会計の場合、支払い科目は、日常の比較的少額な支出が主であり、一括で大きな金額を支出することは通常はありません。

つまり一般会計の場合、収支を見直す際にポイントになるのは「いかにして毎月の固定支払い金額を抑えるか」になります。

弊社に管理会社変更のご相談をされる管理組合様には、一般会計の支出を抑える方法として、以下の方法をご提案しております。

１）電力使用量削減のための電気ブレーカー導入

２）加入マンション保険の見直し、場合によっては中途更改

３）蛍光灯からLED電灯への変更

４）実施している点検や定期メンテナンスの見直し

５）管理委託契約内容の適正化　　　

上記について、ご相談いただいた場合、管理組合様にあったご提案ができるようにまずはマンションの状況をヒアリングします。

なかでも、４つ目、５つ目に関しては、ある程度の労力は必要なものの、管理組合としてデメリットが少なく、即効性の高い方法といえます。

お住まいのマンションの管理委託契約にある点検・メンテナンス項目が適正であるかの判断は、なかなか難しいと思いますので、一度他の管理会社に相談し、管理委託契約内容に関する相談をしてみるのもよいと思います。

一般会計の支出を見直すことで、管理費の値上げを回避できることはもちろん、余剰金が発生すれば特別会計へ振り替えてマンションの修繕費用とすることも可能です。

続いては、特別会計の費用についてのポイントになります。

特別会計

・収支見直しのポイント

特別会計の支出は、原則として、総会で決議を行い予算を取っている修繕工事や設備の導入・更新工事等が無い限りありません。

そして、予算をとる修繕工事の多くは、マンションの築年数や時期に応じて実施する計画的なものである場合が多いため、長期修繕計画を定期的に見直しきちんと収支のバランスを整えることが重要になります。

管理会社から適切な提案が定期的にないなかで、管理組合様だけで長期修繕計画や修繕積立金を見直すのは、非常に難しいのではないかと思います。

長期修繕計画の見直しについては、専門性が高く、一般的に見直しは管理会社または設計事務所などに依頼することが多いと思います。ですので、特別会計の見直しを行う上で長期修繕計画の作成・見直しを信頼できる管理会社・設計事務所などに依頼することは極めて重要であるといえます。なお、見直しの周期は一般的に５年～７年のスパンで行うことが推奨されています。

また、修繕積立金の金額設定の方法として、段階方式と均等方式があります。段階方式は、数年ごとに修繕積立金の金額を値上げしていく方法で、均等方式は、マンション購入時から原則値上げをする必要がない金額に設定し、定期的な金額改定を行わない方法です。

多くのマンションは、分譲主などの意向から購入時の設定金額を安く抑え、徐々に値上げを行う段階方式を採用しています。この場合、入居時の金額は数千円からスタートし、マンションごとに値上げ金額の幅はありますが、20年後には数万円にまで金額が上がることもあります。

定期的な見直しを行うことで、いきなり大幅な値上げを行う必要がないように、しっかり対策をしましょう。

また、修繕時期や修繕場所についても、マンションの実際の劣化度や資産状況も加味して判断し、無駄のない修繕計画を立てるようにするとよいと思います。

長期修繕計画の中でも、大規模修繕工事などの高額な支出となる工事の場合には、修繕周期をどのくらいに設定するのかも重要です。

もともと１０年～１２年周期が推奨されていましたが、現在は１５年周期が推奨されています。

このように、特別会計の収支見直しには、マンションの維持管理の計画が密接に関わっておりますので、管理会社の存在も非常に重要になります。