皆様、こんにちは！
日装・ツツミワークスの吉富です。
今回は、皆様にあまり馴染みの無い、「大規模修繕工事」について、現役施工管理技士の立場から、
その意義とポイントを解説させていただきます。
大規模修繕工事とは
大規模修繕工事とは、主にマンションや集合住宅などの建築物において、一定の周期で建物全体の劣化を補修・改修し、建物の機能や美観、安全性を維持・向上させるために行われる工事のことを指します。日常的なメンテナンスとは異なり、計画的に数十年スパンで実施されるのが特徴です。多くの場合、築後12年から15年を目安に初回の大規模修繕工事が行われ、その後も概ね12〜15年ごとに繰り返されます。現在では、使用する材料の性能向上により、大規模修繕工事の周期を引き延ばす場合も見受けられます。
大規模修繕工事の意義
1.建物の寿命を延ばす
外壁や屋上の防水層、鉄部の塗装など、経年劣化によって損傷を受けやすい部分を補修することで、雨漏りや腐食を防ぎ、建物の長寿命化を図ります。
大規模修繕工事前は、画像のような様々な劣化・不具合が見受けれます。
2.資産価値の維持・向上
美観や機能性が保たれている建物は、入居者様にとっての満足度が高く、空室リスクの低減や資産価値の維持につながります。
3.安全性の確保
建物の内部は目に見えないため、老朽化が進んだ外壁のタイルやコンクリートが落下するなどの危険を未然に防ぐため、安全対策も重要なポイントとなります。
主な工事内容
大規模修繕工事の内容は建物の状態や構造によって異なりますが、一般的には次のような工事が行われます。
1.足場仮設工事・・・建物の外周に沿って、工事をするための足場を仮設します。
2.下地・タイル補修工事・・・建物の基礎とも呼べる、モルタル面・タイル面の補修工事となります。建物の機能性を維持するうえで、とても大切な工事になります。
3.シーリング工事・・・建物の開口部、コンクリートの打継目地など、漏水のリスクがある箇所をカバーします。
4.洗浄工事・・・外壁等を塗装・防水する前に、既存の汚れを洗い流します。
5.塗装工事・・・建物の外壁・鉄部を新たに塗装します。
6.防水工事・・・屋上、バルコニー内、廊下などを新たに防水します。それぞれの場所において求めれれる防水性能に違いがあるため、工法は多岐にわたります。
工事までの準備と流れ
大規模修繕工事は、いきなり始められるものではなく、多額な金額も伴うため、事前に十分な計画と準備が必要です。一般的な大規模修繕工事の流れは以下の通りとなります。
1.建物診断
専門業者による建物全体の劣化状況の調査を行います。ここで得られた情報をもとに、工事の必要性や範囲を検討します。
2.長期修繕計画の見直し
分譲マンションの場合、管理組合が保有する長期修繕計画をもとに、必要な工事内容と予算の再検討を行います。
3.資金の確認・積立金の見直し
工事費用は修繕積立金で賄われることが主であるため、資金が足りない場合は一時金の徴収や借入れが検討される場合もあります。
4.発注方式の決定
設計・監理方式または、一括発注方式が挙げられます。設計・監理方式では、設計事務所が工事内容を設計し、施工業者とは分離して契約します。一括発注方式では、施工業者が設計と工事をまとめて請け負います。
5.施工業者の選定
複数の業者から見積もりを取り、条件や実績、信頼性などを比較して施工業者を決定します。
6.契約・工事説明会の実施
工事着工前に、住人様向けの工事説明会を開催し、工事概要の説明、注意点などを理解してもらいます。弊社では、「子ども工事説明会」という、お子様向けの工事説明会も実施しています。
7.工事着工
工事期間中は仮設足場の設置や騒音、通行制限などで居住者様の生活に一定の影響が出ます。定期的に進捗報告を行い、トラブルを防ぎ工事を進めます。
8.完工・アフター対応
工事完工後もアフター点検を行い、保証期間内に起きた不具合を補修し、次回の大規模修繕工事まで、建物の美観、機能性を維持します。
建物の規模にもよりますが、大規模修繕工事着工の数年前からの準備が必要となります。
最後に
最後に、弊社が大切にしている大規模修繕工事の3つのポイントについてお話しさせていただきます。
①お住いの皆様の安全と住環境を変えずに工事を進めることを第一に考えます
十数年に一度しかない大規模修繕工事、住環境が変わってしまうのではないか？という不安を皆様お持ちだと思います。当然、工事を行ううえで、騒音、制限などは出てきてしまいますが、居住者様とのコミュニケーションを密にとり、皆様が安心して生活を営みながら、我々は工事を進めていきます。
②お住いの皆様への工事進捗状況の周知を徹底します
居住者様の生活に影響を及ぼす作業については、各戸にお知らせを配布し、作業内容の周知を徹底すると共に、工事用電子掲示板を設置し、居住者様により分かりやすく、工事進捗状況を報告します。
③下地補修に重点を置き、工事を進めていきます
前述の工事内容でありましたが、下地は建物の基礎とも言える部分になります。建物に起きている不具合を隅々まで調査し、適切な方法で補修し、皆様がお住いの大切な住戸をお守りします。
以上、皆様に少しでも大規模修繕工事とはどのようなものなのかを知っていただけたら幸いです。
大規模修繕工事をご検討の方は、是非弊社までご用命いただければと思います。
最後までお読みいただき、ありがとうございました！
吉富修平
吉富 修平 （ヨシドミ シュウヘイ）
神奈川県出身 入社4年目
入社以来、大規模修繕工事管理業務に従事しております。
皆様にあまりなじみではない、大規模修繕工事について、現場管理業の視点から、
皆様の暮らしのお役に立つ情報を発信して参りますので、よろしくお願いいたします！
保有資格：1級建築施工管理技士補
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- 大規模修繕工事とは？ 意義とポイントを解説 - 2025年9月24日
