管理費と修繕積立金は何が違う？それぞれの違いを解説

管理費と修繕積立金を毎月支払っているものの、それぞれにどのような違いがあるのかを詳細に知っている人は少ないでしょう。あまりよくわからないものに支払い続けることに疑問を抱いている人もいるかもしれません。

そこでこの記事では、管理費と修繕積立金の違いについて解説します。管理費と修繕積立金はなぜ高くなるのかに加え、費用相場も解説しますので、現在支払っている費用が適切かどうかの判断をしたい方は、参考にしてください。

管理費と修繕積立金の違い

管理費と修繕積立金の違いは、主に以下4つです。

・主な用途

・費用相場

・支払方法

・計算方法

それぞれポイントにおいて、どのような違いがあるのかを解説します。

主な用途

管理費と修繕積立金は、それぞれ用途が異なります。具体的にどのように異なるのかを解説します。

管理費の用途

管理費は、居住者が快適に生活するために必要な共用部分の維持や管理に充てられる資金です。エントランスや廊下、エレベーターなどの共用スペースを常に清潔で安全な状態に保つためなどに使用されています。

たとえば、定期的な清掃や防犯カメラの点検などが管理によってまかなわれています。また、エレベーターのメンテナンスや備品交換のためにも管理費は欠かせません。

日常的に行われるメンテナンスやサービスの費用をカバーするため、基本的に管理費は毎月徴収されます。定期的に集めることで、居住者は安心して生活を送れる環境が整えられています。

このように、マンションをより良い状態に保ち、居住者が快適に暮らせる環境を維持するための不可欠な費用が管理費です。このような管理がきちんと行われていることで、将来的な修繕や大規模な改修の必要性を低減させる効果も期待されます。

修繕積立金の用途

修繕積立金は、主に共用部分などを修繕するために、長期的に積み立てていく資金です。建物が経年劣化した際に必要となる修繕費用を確保し、速やかに適切な対応をとれるようにすることで、建物の価値を維持するのに役立ちます。

通常、修繕積立金は日常のメンテナンスには使用せず、不測の事態や特殊な修繕が必要な場合にのみ使用されます。ほかにも、建物の建て替えや敷地の売却時に必要な調査費用などにも充てられる場合があります。

なお、修繕積立金は専有部分には使えません。専有部分の修繕費用は、別途準備しなければなりません。

そのため、修繕積立金が適切に積み立てられていないと、将来的に不足するリスクがあります。修繕積立金が必要な建物を購入する際は、徴収額を確認することが求めらます。

費用相場

管理費と修繕積立金は、それぞれ用途が異なるため、徴収される金額も異なります。ここからは、それぞれの費用相場について解説します。

管理費の費用相場

管理費の費用相場は、地域ごとに異なります。国土交通省が実施した「令和5年度マンション総合調査」によると、管理費用の平均額は以下のとおりです。

・北海道：18,138円

・東北：17,452円

・関東：16,105円

・北陸・中部：17,123円

・近畿：16,763円

・中国・四国：18,595円

・九州・沖縄：17,440円

・不明：13,289円

最も高額なのは北海道の14,783円で、東北や関東がこれに続きます。一方で、九州・沖縄は11,835円と最も低い金額です。

このような違いは、各地域の経済状況や建物の維持管理にかかるコストの違いなどによるものです。また、地域ごとの物価やマンションの規模、築年数なども修繕積立金に影響を与えていると考えられます。

支払い方法

管理費や修繕積立金の支払方法は、主に口座振替が利用されています。口座振替を利用することで、銀行振込に比べて手数料が安く抑えられる場合が多いです。また、管理組合が負担するケースもあります。

口座振替の場合は、月々の支払いが確実に行われるよう、常に口座残高を確認しておくことが重要です。残高不足により引き落としができない場合、一時的に滞納とみなされ、様々な不便が生じる可能性があるため、注意しましょう。

計算方法

管理費と修繕積立金は、計算方法にも違いがあります。それぞれの何に基づいて計算されるかなどを解説します。

管理費の計算方法

管理費は、マンションの専有面積に基づいて計算されます。専有面積とは、各部屋のリビングや寝室といった共有部分を除いた住民が生活に使っているスペースのことです。

専有面積が広い部屋ほど、維持管理に必要な費用も増加するため、管理費も高くなる傾向にあります。また、設備のグレードが高い場合、それに伴う管理コストも高くなるため、結果として管理費が多めに徴収されることがあります。

また、戸数が少ない場合、管理費を分担する世帯が限られるため、一戸あたりの負担額が増大しがちです。このように、マンションの規模や設備、住戸数が管理費の計算に影響を与えます。

修繕積立金の計算方法

修繕積立金は、必要な修繕工事費を確保するためにマンションの長期修繕計画に基づいて計算されます。基準となるのは、専有面積です。住戸が広いほど、衝立金も高くなります。

マンションを例に挙げると、国土交通省が公表している「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を参考にするとよいでしょう。ガイドラインには、建築延床面積に基づいた月額の目安が示されています。

なお、上記のガイドラインは定期的に更新されるものであり、場合によっては目安となる金額高くなることが考えられます。更新のたびに目を通し、長期的に見て適切な積立額が確保されているか確認することが重要です。

 

管理費と修繕積立金が高くなる理由

管理費と修繕積立金は、場合によって高くなる場合があります。ここからは、なぜそれぞれの金額が高いのかについて解説します。

管理費が高くなる理由

管理費が高くなる主な要因には、建物の規模や設備、管理組合の収入の状況などがあげられます。例えば、小規模なマンションでは、共用部分の維持管理費を分担する世帯が少ないため、各戸にかかる管理費が高くなりやすいです。

さらに、建物内に多くの設備がある場合、維持や管理に多額の費用が必要となるため、管理費が増加します。プールやジムといった住民の利便性を高める施設が充実しているマンションでは、管理費も相応に高く設定されることが一般的です。

修繕積立金が高くなる理由

修繕積立金が高くなる主な要因には、以下の要因が考えられます。

●段階増額積み立て方式を採用している

●分譲時の初期設定が低く見積もられている

●計画外の大規模修繕や物価の上昇が発生する

段階増額積立方式が採用されている場合、建物が新しいうちは低い金額で積み立てが始まります。しかし、時間の経過とともに必要な修繕費が増加し、それにともなって積立金も上がります。

また、分譲時の初期設定が低く見積もられているケースでも、修繕積立金は増加しがちです。実際、分譲時に修繕積立金を抑えて建物が販売されることは少なくなく、その結果実際の修繕に必要な費用をまかなえず、積立金が値上げされることがあります。

さらに、修繕計画を管理会社に一任している場合は、無駄な費用が発生しやすいです。このような無駄な費用の増額が、積立金の増加につながる場合もあります。

計画外の大規模修繕や物価の上昇も積立金が増加する理由です。通常、修繕積立金は長期計画に基づいて徴収されるため、想定していない修繕が発生すると、当初予定していた金額では足りなくなります。

管理費と修繕積立金の注意点

管理費と修繕積立金について、以下の2点にはとくに注意しましょう。

●支払いを滞納しないように気を付ける

●安ければよいというわけではない

それぞれの注意点について解説します。

支払いを滞納しないように気をつける

管理費や修繕積立金の支払いを滞納すると、さまざまな問題が発生する可能性があります。滞納が生じると、まず管理会社から電話や書面で督促が行われます。

このような初期段階で滞納額を全額支払えば、問題が大きくなることはありません。しかし、引き続き支払いに対応せずにいると、管理組合が法的手続きを取る場合があります。

裁判所での支払い命令が確定すると、法的な強制力が生じます。最悪の場合、競売にかけられ、物件を手放さなければならない状況に陥りかねません。

支払いが滞ると、住居の維持が難しくなるばかりか、ほかの居住者にも影響を及ぼします。滞納を避けるためにも、資金管理には十分な注意が必要です。

安ければよいというわけではない

管理費や修繕積立金が安い物件は魅力的に見えますが、このような物件にはリスクがともなうことを理解しておかなければなりません。管理費や修繕積立金が低い場合、建物の維持管理が十分に行われていない可能性があるためです。

また、共用部分の清掃や設備の点検が不十分であることが考えられます。その結果、将来的に大規模な修繕が必要となり、一時的に高額な費用を徴収されるリスクがあります。さらに、管理費が極端に安い場合、近い将来に値上げが行われる可能性も否定できません。

なお、管理費が高すぎる物件は、生活費に負担を与える可能性もあります。共用施設の利用頻度や管理内容を確認し、適切な費用かどうかの判断が求められます。

安さだけを基準に選ぶのではなく、適切な管理が行われているかどうかを考慮に入れることが重要です。

 

まとめ

管理費は、主に日常的な維持管理に使用されます。一方、修繕積立金は将来の大規模修繕に備えて積み立てられる資金です。​ 

​​それぞれ異なる用途や計算方法に基づいて設定されているため、金額は地域やマンションの規模、設備によって異なります。いずれも適切に積み立てられていない場合、建物の資産価値が低下し、将来的に高額な負担が発生する可能性があるため、注意が必要です。​ 

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