海外に転勤する方へ…分譲マンションを賃貸する際に注意する5つのコト|前編

三輪有香 三輪有香

あなぶきハウジングサービス 賃貸事業部の三輪です。
ここ数年、海外へご転勤されるオーナー様や、退職後に海外へ移住されるようなオーナー様が増えてきたように感じています。
分譲マンションや一戸建てを賃貸に出す…その中でもちょっと特殊なケースとして、海外在住のオーナー様が日本国内の物件を賃貸するにはいくつか注意する点があります。
私がこれまでの実務上で役に立ったコトや、逆にこうしておけば良かった…と後悔した経験を基に、これから海外へ転勤・移住する方に気を付けてほしいポイントをまとめてみました。

今回はその前編ということで、3つのポイントをご説明します。

目次

  • そもそも『海外オーナー』とは?
  • 納税管理人を決めましょう
  • 借主が誰になるかは要チェック!
  • まとめ

 

 

そもそも『海外オーナー』とは?

外国人や外国法人の方以外にも、日本国内に住所が無く、かつ現在まで引き続いて1年以上日本国内に居所がない人も所得税法上の非居住者=海外オーナー様となります。例えば日本国内の会社に勤務しているサラリーマンが、1年以上の予定で海外の支店などに転勤すると非居住者となります。

非居住者に該当した場合、日本国内で発生した一定の所得(国内源泉所得)については引き続き日本の所得税が課税されます。国内にある不動産(土地、貸家、賃貸用マンション等)の賃貸料収入などは、正にコレに当たります。
このことを知らず、何の手続もしていなかった場合、困ったことになる可能性も・・・
その為にも次にご説明する『納税管理人』が必要になります。

納税管理人を決めましょう

海外に転勤するので非居住者になってしまう!そうなった時には、国外にいる自分に代わって、確定申告や税金の納付等、納税義務を果たすために『納税管理人』を定める必要があります。
出国する前に、納税管理人を決めてオーナー様の納税地を所轄する税務署長に「所得税の納税管理人の届出書」を提出しましょう。

この届出書を提出してから以後は、税務署が発送する書類は納税管理人宛に送付されるようになります。
ただし確定申告書についてはオーナー様の納税地を所轄する税務署長に対して提出しなければなりません。

尚、納税管理人は法人でも個人でも構いません。
私が今までご担当させていただいた海外オーナー様は、ご両親やご兄弟にお願いされる方が多かったですね。
もちろん税理士さんになってもらっても大丈夫です。

ここで決めた納税管理人が後々重要になってきます。

借主が誰になるかは要チェック!

借主が見つかった、いよいよ賃貸借契約が始まる!となった時も、気を付けておきたいことがあります。
それが『個人契約』『法人契約』か、ということ。
借主が個人の場合と法人の場合では違う所がありますので、少し触れておきます。

個人契約の場合

借主が個人名義にて契約する場合は、源泉徴収は不要です。つまり、個人借主は賃料の満額をオーナー様へ支払うようになります。
その後、オーナー様にて届出された納税管理人の方が所轄の税務署へ確定申告をするようになります。
この点、個人契約の場合は、納税管理人が申告をすること以外は国内オーナー様の場合と特に違いはありません。

※ただし、個人契約の場合でも居住用以外の用途(例えば事務所や店舗といった事業用として使う等)で契約をする際は、源泉徴収が必要になります。
その場合は次の法人契約の場合と同様になります。

法人契約の場合

借主が法人名義で契約をする場合は、源泉徴収が発生します。
これはどういう事かというと、借主である法人が、毎月の賃料の内79.58%相当額を海外オーナー様へ支払い、その翌月10日までに残りの20.42%相当額を税務署に納税するようになります。
つまり、毎月10万円の賃料で賃貸借契約を締結した場合、毎月借主からオーナー様へ支払われるのは79,580円になる、という事です。

実際、海外オーナー様の中には毎月の振り込まれている額を見てびっくりされる方もいらっしゃいます。なぜこんなに差し引かれるんだ!とご納得されない方もいらっしゃいました・・・
しかしご安心ください!!
ここで先ほど登場した『納税管理人』が活躍します!

納税管理人の方が、海外オーナー様に代わって翌年2月16日から3月15日までの間に、その年の確定申告をすることによって源泉徴収された金額の精算をすることができるのです!
20.42%の源泉徴収では所得税が払い過ぎになる場合は、確定申告で実際の税額との差額分を還付請求ができるので、結局、国内オーナー様と同じ税率が適用されるというわけです。
尚、この還付請求権は5年を過ぎると無くなってしまいます。海外転勤から5年以内に帰国されるような方ならば帰国後にまとめて還付申告をすることもできますが、納税管理人をしっかり決めた上で、その方に毎年確定申告(還付申告)をしていただく方がオススメかと思います。

また、還付を受ける際の返金口座は納税管理人の口座に返金されます。やはり、納税管理人は信頼のおける方にご依頼いただくのが一番です。

以上のように、法人が借主となる場合、源泉徴収の必要があるため、社宅規定で海外オーナー様の物件はNGとなっていることが多いです。
海外に転勤するから今住んでいる家を賃貸に出そうと思った際は、個人契約をメインターゲットとして募集条件を設定しておく方が良いと思います。

 

【まとめ】

以上、前編ということで、私の実務経験を交えながら海外オーナー様のご注意点をまずは3つ挙げてみました。私が思う重要ポイントは『納税管理人』ですね。

尚、詳細については所轄の税務署や税理士等にご確認されることをお勧めします。
やはり、ご自身できちんと専門家や管轄の役所に尋ね理解しておくことが大切ですね。

実際に持家を賃貸に出す事をご検討の方は、併せて以下の記事もぜひ読んでみてください♪
分譲マンションを貸す時、知っておきたい5つのポイント!

次回後編にて、残りの2つのポイントをご説明します。

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三輪有香

三輪有香

あなぶきスペースシェア 運営事業部 三輪 有香(みわ ゆか)
島根大学卒業後、2009年に入社しました。賃貸物件の仲介営業に4年間従事し企画室へ。1年半の産休・育休を取得後、賃貸事業部に復帰しました。2018年2月1日にあなぶきスペースシェアの設立と共に現在の会社へ。初めて触れるシェアリングエコノミー事業ですが、七転八起で頑張ります。保有資格:宅地建物取引士、管理業務主任者、福祉住環境コーディネーター2級
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