みなさんこんにちは。
今回は、分譲賃貸マンションに住みたいけれど、賃貸マンションとどんな違いがあるのか、気を付けておきたい事などをお伝えしていきたいと思います。
賃貸マンションと分譲賃貸マンションの違いって何だろう
賃貸マンション
１人のオーナーが全部屋を所有されているのが１棟賃貸マンションです。
分譲賃貸マンション
１部屋に対して１所有者がいらっしゃるのが区分所有マンション（分譲マンション）です。
分譲賃貸マンションとは『本来分譲マンションとして購入されたものが、転勤等の事情で賃貸物件として貸し出されたもの』を言います。また、所有者が元々投資目的で購入して賃貸に出しているものもあります。分譲マンションなのに購入せずに賃貸で住むことに出来るわけですね。
自分のマイホームとして「一生で一番の大きな買い物」になることが多いので、 分譲マンションは賃貸専用に建てられた建物に比べて、より居住性の高いものが多いです。分譲マンションの良いところを『賃貸』で体験できるので希少性が高く、人気が高いですが、気をつけておくべき点もあります。
分譲賃貸マンションのメリット・デメリット
「賃貸用のマンション」と「分譲マンション」の特徴的な違いの1つは建物の品質の違いです。
賃貸物件の多くは、投資を目的に建築されています。つまり、投資した金額に対しての家賃収入を重視して建てられています。
一方、分譲マンションは購入者が一生住む目的で購入する場合が多く、マンションの壁の厚さや床の厚みなど建物構造もしっかりしている場合が多いです。室内の設備に食洗機や浴室暖房乾燥機、エントランスや廊下など共用部分も比較的豪華にできていて、パーティールームが付いているマンションもあるなど、高級感のあるものもあります。
また分譲マンションの住人は、ほとんどがその家に一生住もうという方たちですので、管理員が毎日清掃業務にあたるマンションも多いため、マンションの美観もきれいに保たれていることが多いです。
メリット
- 構造がしっかりしていて耐震性や防音性が高い場合が多い
- 食器洗い乾燥機や床暖房等の室内設備が充実している物件がある
- 管理員がいることが多い
- 防犯性に優れているものが多い
- 広さや間取りのバリエーションが多い
- 購入して住んでいる人が多いので、住人のマナーが比較的よい
デメリット
- オーナーとの賃貸借契約書上のルールだけではなく、マンション全体としての規約がある
- 賃貸マンションと比べると家賃が比較的高額な場合が多い
- 賃貸マンションと比べると募集している物件数自体が少ない
- 定期借家契約など短期間で出ていかなくてはならない場合がある
- オーナーが一個人で、賃貸マンションオーナーと比べると不動産業務に慣れていない場合がある
※ 物件によって条件は異なります。
分譲賃貸マンションの契約前に知っておきたい注意点は？
定期借家契約
所有者が転勤などで一時的に賃貸に出している場合は、予め契約期間が定められている定期借家というシステムを取られていることがあります。定期借家の場合は契約期限が満了すると、借主は原則として退去しなければなりません。
インターネット等でお探しされる場合は、備考欄等で、定期借家になっていないか確認してみましょう。その場合、入居者は比較的短いスパンで次の賃貸を探す必要がありますから、頭に入れておく必要があります
漏水などが発生した時の対応窓口が複雑な場合がある
例えば水漏れが起きた場合、その原因が自室内なのか、それとも上階や隣の住戸なのか、あるいは建物の共用部分かで、対応する窓口が変わる場合があります。
分譲マンションの場合、管理組合のサポートや建物全体の維持管理をするために管理会社（分譲管理会社）に業務委託しているのが通常です。また分譲賃貸マンションのオーナーが借主との賃貸管理業務（家賃集金や修繕手配など）を不動産業者（賃貸管理会社）に任せているケースも多いです。
この時に分譲管理会社と賃貸管理会社が同一の業者なら良いのですが、異なる場合には最終的にどの業者が対応するかはトラブルの発生原因によって違ってくるのです。
判断に迷うときは賃貸契約を交わした賃貸管理会社に相談して案内に従って頂ければ対応してもらえますが、管理会社の連絡先を事前に知っておきましょう。
ペット飼育などの使用細則
分譲賃貸マンションは、マンション内での約束事も複雑になりやすいので注意が必要です。マンション全体の規約や使用細則ではペットを飼ってもOKな場合でも、その部屋のオーナーが賃貸契約でNGとしている場合は飼うことができないなど「二重の取り決め」があるので、契約前にマンションの管理規約・使用細則と賃貸契約の両方の内容をしっかり確認しておく必要があります。
共用施設の使用方法等も細かい取り決めがある場合が多いので気をつけましょう。ペットの足洗い場の使用方法、ピアノ等の楽器の騒音への対処方法、タバコを吸える範囲など、住環境の良いマンションほど、しっかり決められています。
外観や住宅設備などのハード面の充実は実際に目にして確認しやすいですが、管理状況や管理規約などのソフト面は分かりにくいので注意しましょう。
まとめ
それではこれまでの内容を最後におさらいしましょう。
①．分譲賃貸マンションとは本来分譲マンションとして購入されたものが賃貸物件として貸し出されたもの
②．分譲賃貸マンションは、分譲マンションの設備や共用施設を賃貸でも味わえるのがメリット
③．オーナーの転勤で賃貸に出ている場合、決まった期間しか住めない場合がある
④．分譲賃貸マンションを検討する際は賃貸管理会社が入っているか確認する
⑤．オーナーとの賃貸契約の内容とマンションの管理規約の両方のルールを遵守する必要がある
弊社では、分譲マンションの管理組合の管理もさせていただいているため、分譲賃貸マンションも多く賃貸募集や管理のお手伝いさせていただいております。アルファステイツのシリーズを始め、サーパスシリーズ、ロイヤルガーデンシリーズなどグループ以外の物件も多く管理させていただいております。
是非分譲賃貸マンションをお探し、賃貸に出されたい方はお声がけください。
馬場景子
馬場 景子 （ばば けいこ）
岡山県出身 。2010年入社
入社以降、賃貸仲介業務、賃貸管理業務、分譲賃貸業務といろいろな業務をさせていただいています。
少しでも皆さんのお役に立てる情報を発信していきますので、宜しくお願いします。
保有資格： 宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、管理業務主任者、相続支援コンサルタント
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