マンション管理会社変更に伴う管理委託契約の解約方法と解約通知書 ~管理会社変更スケジュール案~

福山洵 福山洵

こんにちは。あなぶきハウジングサービスの福山(ふくやま)です。

近隣の小学校では、運動会も午前中で終わるなど熱中症対策されているほど、猛暑が続いている日本。皆様、熱中症にはお気を付けください。水分補給もお忘れなく。

さて、今回は、マンション管理会社の変更(リプレイス)を行うときに、現行の管理会社とのマンション管理委託契約の解除方法と解約通知書の例文をご紹介しようと思います。
マンション管理会社を変更する、自主管理に切り替えるとなった場合には、マンション管理会社との委託契約を解除する必要があります。
では、現行のマンション管理会社との契約解除はどのように行えばいいのでしょうか。

1 契約の解除(解約)3つの方法

マンション管理会社変更のご相談を受ける際に、「管理会社を変更したいが、現管理会社との契約期間が1年~2年間の契約期間なので、契約期間が残っており、すぐに変更することは難しい」と管理組合様からご相談をお受けいたします。
しかし、マンション管理委託契約書には、契約の解除の条項がしっかりと記載していることが多く、契約期間を満了せずに管理委託契約の解除することが可能となっております。
管理委託契約の解除は以下の3つの方法があります。

●合意解除

「合意解除」とは、マンション管理会社と管理組合様との契約の継続中に協議を行い、合意によって契約の効力を失わせるもの(解除)です。合意解除のポイントは、双方の意思表示が必要となります。
しかし、マンション管理会社の変更では、「合意解除」で行われることはほとんどなく、ほとんどのケースは「約定解除」にて行われます。

●約定解除

「約定解除」とは契約に基づいて契約解除を行うものです。国土交通省が公表している「標準管理委託契約書」の第十九条にて「前条の規定にかかわらず、甲(管理組合)及び乙(管理会社)は、その相手方に対し、少なくとも三ヶ月前に書面で解約の申入れを行うことにより、本契約を終了させることができる。」と記載されています。
つまりつまりマンション管理委託契約書が標準管理委託契約書に沿っているのであれば、三ヶ月以上前であればいつでも解約することが可能ということです。
この「標準管理委託契約書」に準じて管理委託契約書が作成されていれば、基本的には三ヶ月前の告知となっています。この三ヶ月間に、現管理会社と次期管理会社との間にて、引き継ぎを行います。

●法定解除

3つ目の方法は「法定解除」という方法があり、これは契約違反、法律違反があった際に行うものです。

 

尚、標準管理委託契約書」の第十八条では、

(契約の解除)

第十八条 甲及び乙は、その相手方が、本契約に定められた義務の履行を怠った場合は、相当の期間を定めてその履行を催告し、相手方が当該期間内に、その義務を履行しないときは、本契約を解除することができる。この場合、甲又は乙は、その相手方に対し、損害賠償を請求することができる。

2 甲は、乙が次の各号のいずれかに該当するときは、本契約を解除することができる。

一 乙が銀行の取引を停止されたとき、若しくは破産、会社更生、会社整理、民事再生の申立てをしたとき、又は乙が破産、会社更生、会社整理の申立てを受けたとき

二 乙が合併又は破産以外の事由により解散したとき

三 乙がマンション管理業の登録の取消しの処分を受けたとき

出典:国土交通省ホームページより

と定められております。つまり契約の不履行があった際に利用できる方法となります。

 

2 解約通知書の雛形

解約通知書の雛形文章をご紹介します。解約通知には難しいことを記入する必要はなく、ポイントとなるのは以下の2点です。

●管理組合の総会(臨時総会等)の決議によること
 (又は、契約書の第何条に基づいて行っていることを記載しても可)
●いつをもって契約を解除すること

この2点を盛り込んだ解約通知のサンプルです。同時に、次期管理会社との引継ぎに関して円滑に行うようにお願いする旨を記載しても良いでしょう。

3 管理会社の契約解除と変更スケジュール案

マンション管理会社との契約を解除することは「マンション管理会社を変更する」ということが多いと思います。
マンション管理会社を変更する場合、三ヶ月前の契約解除通知以外にも、マンション管理適正化に記載されている法的なルールなど遵守しなければならないこともあります。総会通知の期日や決議方法などがそれにあたります。 一般的なマンション管理会社変更のスケジュールがこちらになります。

 

 

これは一例であり、管理組合様の状況によっては、これより長くなったり短くなるケースもあります。マンション管理会社との契約を解除して新たな管理会社へと変更する場合のポイントは、きちんとスケジュール管理を行い、明確にして進めていくことです。
マンション管理会社の見直し・変更のご相談は、いつでもお受けしておりますので、お気軽にご相談ください。また、「もっとわくわくマンションライフ」ブログ内に様々な方法等を掲載しておりますので、ご参考ください。

 

4 まとめ

マンション管理委託契約の解除方法と一般的なスケジュールの流れをご説明させていただきました。マンション管理の改善に役立てていただければ幸いです。

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福山洵

福山洵

あなぶきハウジングサービス 福山 洵(ふくやま じゅん)
賃貸アパート・マンションの建築営業や不動産の売買・賃貸の勤務を経て、入社以来、分譲マンションの管理変更についてのご相談を専門に担当しております。
営業担当エリアは、北部九州エリア(福岡県、佐賀県、大分県、長崎県)です。
様々な人との出会いを大切に、日々鋭意努力しております。

保有資格:宅地建物取引士
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