長期修繕計画書の見方~活用するための3つのポイント~

佐藤尚斗 佐藤尚斗

あなぶきハウジングサービスの佐藤です。
私の以前の記事で長期修繕計画書の作成をお勧めしました。
長期的に見たマンションの維持管理に長期修繕計画書は欠かせません。
どの管理組合でも各管理会社から作成の提案を受けていることでしょう。
提案を受けて作成をしてみたものの、出来上がった長期修繕計画書を見てこう思った人が多いのではないでしょうか。
「何が書いてあるかよくわからない!」
数字と専門用語ばかりでぱっと見て内容を把握するのは難しいかもしれません。
今回はそんなお困りごとを抱える方に向けて、長期修繕計画書の見方を3つのポイントでご紹介します。

ポイント1 全体像をつかむ

まずは長期修繕計画書の構成を確認しましょう。
長期修繕計画書は大きく分けて3つの項目で構成されています。
(長期修繕計画書の様式は作成する業者等によって違いますが記載されている内容はほぼ同じです。)

1.建築工事計画

長期修繕計画書を構成する項目1つ目は建築工事の計画です。
大規模修繕工事や建具関係の修繕計画が記されています。

2.設備工事計画

長期修繕計画書を構成する項目2つ目は設備工事の計画です。
給排水設備やエレベーターの更新等が記されています。

3.資金計画

長期修繕計画書を構成する項目3つ目は資金計画です。
以下の内容が記されています。
➀現在までに積み立てられている金額
⓶現在の修繕積立金戸当たり月額
⓷現在の修繕積立金額での収入月額
⓸借入金等による収入
⓹上記建築及び設備工事の合計費用

ポイント2 多額な工事費用が発生する箇所を確認する

つづいて確認するのは多額な工事費用が発生する箇所です。
建築工事でいえば、下記のように数字が縦に連なって記されている箇所、大規模修繕工事の時期及び総額です。
おおよそ12年に1回の周期で実施する見込みで記されていることが多いのではないかと思います。
初めのうちは、細かいひとつひとつの修繕項目及び費用は確認しないで、全体でいくらかかるかを把握しましょう。

設備工事でいえば、給排水設備の更新、エレベーターの更新あたりの時期及び金額を確認します。
各設備の更新は築30年目以降に記されていることが多いのではないかと思います。
築30年目以降は大規模修繕工事と同じくらいの多額の費用が設備更新にかかることを確認しましょう。

ポイント3 資金計画で修繕積立金がマイナスになる時期を確認する

最後に資金計画の中の修繕積立金残高を左から右に見ていきましょう。高額な建築工事及び設備工事を行う年度でマイナスが発生していなければ大きな問題はありませんが、マイナスが発生している場合にはその修繕工事に向けた対策が必要です。

まとめ

以上3つのポイントを確認することで、長期修繕計画書の内容を把握していただければ幸いです。
長期修繕計画書の内容で修繕積立金残額がマイナスになっているようであれば、修繕計画の見直しや修繕積立金の改定の検討が必要になってきます。
おそらく、現状の修繕積立金の額での資金計画と一緒に、改定案の資金計画も作成してもらえると思われますので、是非、作成した長期修繕計画書を参考に、資金計画の改善に取り組んでみてください。
修繕積立金改定は、しっかりと改定する幅等の根拠を示さなければ合意を得るのは難しいです。
長期修繕計画書の内容を十分理解したうえで、トラブルのないように改善していきましょう。

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佐藤尚斗

佐藤尚斗

あなぶきハウジングサービス東京南支店 佐藤 尚斗(さとう なおと)
2012年に入社し、始めに経理業務に従事した後、現在までマンション管理(フロント)業務に従事しています。主に埼玉・東京エリアのマンションを担当してきました。マンションの会計の健全化、収支改善、修繕・資金計画の策定の提案に力を入れています。
お客様に信頼されるようにお客様起点の提案を行います。

保有資格:管理業務主任者 宅地建物取引士
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