うちの父が「我が家は民泊を始めます!」と言い出したら、止めるべき?応援すべき?素人でも理解できる 不動産投資ブログ 民泊編 episode 9(民泊×ゲスト対応!?)

瀬長雄作 瀬長雄作

(本エピローグ内容はフィクションであり、本ブログを閲覧してくださっている方へわかりやすく説明するための架空の登場人物の皆さんによる物語です。)

 

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過去ブログ「うち父「我が家民泊!」① episode1(民泊×宅建勉強!?)

過去ブログ「うち父「我が家民泊!」② episode 2(民泊×分譲マンション!?)

過去ブログ「うち父「我が家民泊!」③ episode 3(民泊×不動産利回り!?)

過去ブログ「うち父「我が家民泊!」④ episode 4(民泊×民泊管理会社の選び方!?)前編

過去ブログ「うち父「我が家民泊!」⑤ episode 5(民泊×民泊管理会社の選び方!?)後編

過去ブログ「うち父「我が家民泊!」⑥ episode 6(民泊×デザイナーの選び方!?)

過去ブログ「うち父「我が家民泊!」⑦ episode7(民泊×物件探し!?)

過去ブログ「うち父「我が家民泊!」⑧ episode8 (民泊×緊急駆けつけ!?)

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具志堅 進(本、ブログ主人公)と父親は不動産大家の会に所属している、比嘉さん親子主催の勉強会に向かっていた。

 

「2回目の勉強会にも招待してもらえて、本当についてるついてる!比嘉さんと出会ってから民泊に関する知識も仲間も増えてきたな。」

 

比嘉さんとは以前に参加した不動産セミナーにて出会っている。

不動産屋が客の囲い込みをするようなセミナーであったが、結果的に比嘉さんという中立的な立場で意見をもらえる専門家に出会えたことは幸運であると進は感じた。

 

「今度比嘉さんの民泊施設にも家族で泊まりいってみような。沖縄県内にいくつもあるようだから、今後購入するとした戸建てや別荘を選ぶ感覚で宿泊させてもらえたら勉強になると思うな〜」

 

会場に到着すると、比嘉さん息子さんが会場入り口で受付をしている姿が確認できた。

 

「比嘉さん、おはようございます。本日も勉強会にお招きいただきありがとうございます。

ゲスト対応がテーマだそうで、とても楽しみにしております。よろしくお願いします。」

 

「具志堅さん、おはようございます。父は一旦会場に合流するのが遅くなりますので前半は私でプレゼンテーションさせていただきます。どうぞ温かい目で見守ってください。前回同様どんどん発言して、盛り上げてもらえると助かります。」

 

 

定刻通りに勉強会はスタートした。

 

今回参加されている方は全員で15名、皆さん民泊オーナーとして経営されていると受付の時に聞いていた。

 

 

「おはようございます。本日の進行は前半は父に変わりまして私(比嘉)の方で進めさせていただきます。また、前回同様特別なゲストして具志堅さん親子に参加していただきます。有意義な勉強会にしていきましょう。」

 

「本日のテーマはゲスト様対応・おもてなしです。今回の勉強会には民泊運営をされる大家様が参加となっておりますので、皆さんのご意見・体験談などを集約して一つの議事録を作ることが目的です。

強引な結論を出す必要はございません。これまでの経験談をシェアしていただき、ケーススタディとして会場の皆さんと議論・討論するような時間も途中に挟みたいと思います。

また、父のようにプレゼンが上手ではないので代打としての役割を温かい目で見守ってくだされば恐縮です。」

 

 

会場の中央にスライドが投影された。

テーマは3つあるようで、

①これまでに体験した成功事例のゲスト対応

②ケーススタディ:ゲスト様の誕生日が事前に把握できた場合

③今後考えているゲスト対応策

 

2時間にも及ぶ勉強会の話をまとめると以下のようだ。

 

宿泊施設とは何か?安心して眠る場所であることを忘れない。

 

世の中には様々な民泊施設がある。

日本だけなく世界を見渡してみると驚くようなサービス内容が多数ある。

 

 

その中でも共通している部分はやはり「宿泊する場所」である。

 

 

大きなリビングに最高級のシャンデリア、

はたまたボルタリングが可能な壁に図書館のような絵本の数々、

窓の外からキリンや動物が眺められる洞窟体験、

それだけでは民泊施設とは言えない。

 

 

人が、安心して眠ることができる場所が求められる。

 

鍵の閉まらない玄関があったらどう思うだろうか?

常に知らない人が出入りする寝室で眠ることができる人は少ないように思う。

ホテル施設や旅館施設同様に、民泊施設も安心して眠る場所である。

 

 

ゲストは「安心して眠る場所」を前提にどんな体験や経験ができるのか、心を躍らせて宿泊場所を自由に選んでいる。

 

民泊投資を成功させたいのなら

「あなた自身は自身の用意する民泊施設にどのほどの価値があるのか」

しっかりと見極める必要がある。

 

 

 

それは危険!オーナーとしてやりすぎた経費削減はすべてをダメにする。

 

民泊投資を始めるほとんどの方の最初思考は

 

○1日の売上単価を最大限に設定しよう!

○稼働率を50%以上は上回らないと金融機関との兼ね合いが、、

○清掃に依頼する金額は最安値の業者を探そう!

○管理会社に依頼するとすればなるべく委託料の少ない会社にしよう。

○ゲスト向けの家具家電は消耗品と捉えて低コストで揃えよう。

○ゲスト向けのおもてなしは管理会社から相談あって可能な範囲で検討しよう。

 

などを考える方が多数います。

 

 

一方民泊投資をすでに始めている方の意見として耳にするのは

 

○コストをかけて用意する家具家電とコストをかけずに用意する備品の選定は難しい

○稼働率よりも利益率重視、100円で販売すれば稼働率100%は当たり前

○清掃会社と代行会社そしてオーナーとの連携でゲスト対応すべし!

 

オーナー様自身のデザインプランで家具家電や備品周りをすべて揃える方は少なくありません。

 

それ自体は問題ありません。

ご自身で利用する分には好きなものを好きな数だけ揃えたのですから誰にも影響は及ぼしません。

 

 

ただ、オーナー様自身で揃えた部屋に「宿泊客」を「有料」で宿泊させたいと考えるなら話は別です。

 

まず、無料なら問題ありません。

 

 

ボランティアとして宿泊提供するのですから、多少の問題も受け入れてもらえると思います。

一方、「宿泊客」を「有料」で宿泊させたいと考えるならまずオーナー様自身は

その整え終わった部屋に1泊いくら払えますか?

イメージではなく実際に払って宿泊してみて費用対効果はありますか?

 

この点を経験したことがないからこそ、民泊投資の初期段階では躓く方が多くいます。

 

例えば

過度な経費削減で揃える必要があるホテルがあったとします。

エアコンはありません、扇風機が2台置いております。

ベッドはありません、1階ロビーの布団置き場から必要な枚数取ってお部屋に持ち込み、チェックアウトの時は1階まで戻してください。

アメニティ類は1つも用意ありません、シャンプーやタオルは持参してください。

 

極端な例でしたが、伝えたいことは伝わったと思います。

普段ご家族で宿泊するようなホテルの寝室はどうでしょうか?

思い出に残るような、少し高い宿泊費を支払ったお部屋はどうでしたか?

 

 

少ないコストで、最大宿泊単価の最高稼働率を目指すことは難しいと思います。

ゲスト対応を考える上で、ご自身も宿泊施設、飲食店他多数の場所でゲストになった経験は多数あると思います。

 

大切なことは宿泊施設は安心して眠る場所であるというご自身の経験です。

その上で、ゲスト対応するために必要なものは揃えることを提案いたします。

 

 

ホテル宿泊ではなく民泊宿泊に求めているものはなんだろうか。

 

勉強会のエピローグで「誕生日」を話し合うワークがありました。

ゲスト様が民泊宿泊に誕生日にまつわるサービスの提案をされる事は多数ございます。

 

 

・宿泊する○○さんが誕生日なので、ケーキ買ってきてもらえますか?

・誕生日パーティー用に装飾してもらえませんか?

・出張料理人などの手配は可能ですか?

・早めにチェックインしてサプライズしたいのですが可能ですか?

など、

 

ゲスト様にとって1棟、1戸建て、1部屋と専用の貸切で周りの目が気にならない空間に置いて様々な要望がございます。

 

ホテル宿泊でも幅広いお客様のニーズに対応するサービスは多数あると思います。

あえてホテルではなく民泊施設で誕生日祝いをすると思いますか?

ゲスト様によって答えはバラバラだと思いますが

 

①:大人数で宿泊部屋に集まることができる点

②:普段のホテル宿泊よりもさらに非日常を感じる空間が多い点

③:トイレやお風呂、室内ジャグジー、プール等水周りの空間が複数設置されてあるからこそ空間完結するので使用しやすい点

 

などを考えます。

 

そこで民泊オーナー様には多数の選択肢がございます。

まずはゲストの要望を応えるかどうか。

当たり前じゃないか応えてあげよう!という即答はお待ちください。

 

 

民泊施設周りの環境はどうでしょうか?

PARTY利用されると周辺への影響は発生しませんか?

ケーキや装飾など「お任せします」とのゲストの提案はあえて試されているかもしれません。どのように誰が準備しますか?

 

ゲスト対応は可能な範囲で受けることが大切かと思います。

例えば、民泊施設で結婚PARTYを計画される方は一定数います。

宿泊予算や近隣騒音とを天秤にかけて慎重に検討されることをオススメします。

一般的には民泊施設にはスタッフがいません。

 

 

だからこそ万が一のトラブルが発生すると予測される場合は断ることも大切だと思います。

それならば、レストランやカラオケルームで思う存分楽しむほうがゲスト様の為になるかもしれません。

 

 

過度なおもてなしは続かない。可能な範囲で一定のサービス対応が喜ばれる。

これから民泊投資を検討される方にお聞きします。

 

何のために投資するのでしょうか?

 

最大の投資効率を求める場合は民泊投資ではなく別の選択肢も検討されてください。

お金稼ぎがしたいだけの部屋には誰も泊まりたくない、と思いませんか?

 

 

宿泊業の真髄とは何かを考えてみてください。

沖縄旅行の貴重な1日を過ごしてもらう以上責任が伴います。

 

 

ただし、過度のサービス・おもてなしは現場で働く方々の負担になる場合もあります。

例えば

○清掃担当者に宿泊者の名前を共有して毎回、直筆でメッセージを書いてもらう。

○海外製のウェルカムフードやドリンクを指定しすぎて入手ルートが途中から見つからなくなる。

○チェックイン前チェックを当たり前のサービスとし捉え、担当者の人件費や移動手段を考えないルールを作る

 

 

など、最初は上手くいっても、長く続かないかと思います。

 

最初のサービスを受けたゲストは感動して口コミに投稿するが、

ある日のゲストはそのサービスを受けられなかったことに口コミを書く。

 

 

ゲスト様目線の宿泊環境作りはチームで行うことを忘れないでください。

代行会社・清掃担当者・オーナー様という連携は必須です。

 

可能な範囲で一定のサービスを実施して

「今回民泊物件に泊まって良かった!」といってもらえる差別化をチームで話し合い考えていきましょう。

 

まとめ

① ゲストは「安心して眠る場所」を前提にどんな体験や経験ができるのか、心を躍らせて宿泊場所を自由に選んでいる。

② 「宿泊客」を「有料」で宿泊させたいと考えるなら、オーナー様自身はその整え終わった部屋に1泊いくら払えますか?(客観的に宿泊施設を査定すること)

③ 可能な範囲で一定のサービスを実施して

「今回民泊物件に泊まって良かった!」といってもらえるチーム作りをしよう。

 

 

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瀬長雄作

瀬長雄作

株式会社One Note取締役社長
瀬長 雄作(せなが ゆうさく)
沖縄県出身。2020年グループ入り。
2015年10月に沖縄県下初となる民泊管理専門業者「株式会社One Note」を創業しました。
沖縄県における民泊事業の第一人者として普及に努め、県内外の不動産オーナー様の有効活用提案などにも数多く携わり、物件管理実績として累計400件を超えております。
2020年4月に株式譲渡にてあなぶきグループ入りし、現在は民泊運用意外にも賃貸・マンスリー住宅や別荘管理など幅広い不動産の有効活用提案に注力しています。
保有資格:宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士
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