うちの父が「我が家は民泊を始めます!」と言い出したら、止めるべき?応援すべき?           素人でも理解できる 不動産投資ブログ 民泊編 episode 2(民泊×分譲マンション!?)

瀬長雄作 瀬長雄作

 (本エピローグ内容はフィクションであり、本ブログを閲覧してくださっている方へわかりやすく説明するための架空の登場人物の皆さんによる物語です。)

 

具志堅 進(本、ブログ主人公)はこの1ヶ月間で友人・知人から聞いた内容を父に伝えるべく、久しぶりに実家を訪れていた。

久しぶりに顔を見るなり、いきなりの出来事である。

 

「おっ、進、おはよう。ちょうど良かった。ちょっとこの棚、動かすの手伝ってくれよ。」

「宿泊ゲストさんもこの方が宿泊中の導線が確保されて、小さな子供さんが泊まりに来ても過ごしやすいと思うんだよな。あと、寝室も壁紙変更を計画していて、あとお風呂周りもリフォームを検討していて、もー忙しいったら、最近では、毎日朝8時から母さんとMTGしていて、年老いた夫婦で毎日楽しんで準備しているよ」

 

「ちょっと待って!このマンションで民泊するの!?前会った時、調べている段階・相談の段階って話していたのはどうしたの?今日はその話も兼ねて来たのに」

 

両親の暮らす分譲マンションは築15年・約60世帯近くもの人が生活する、モノレール駅に徒歩圏内の交通便の良い、コンビニがすぐ側のマンションである。

 

1階エントランスでも顔馴染みの人々がすれ違う、ソファに座っては世間話もよく聞こえてくるし、

マンションの取り組むイベント/夏祭りの時には、どの世帯の子供たちも兄弟姉妹のように駆け回っているような、

いわば大きな家のようなアットホームで住み心地の良いマンションである。

 

その時ちょうど、進の後ろからしゃがれ声の大きな挨拶が届いた。

 

「おはようございます。あなぶきハウジングの保栄茂(びん)です。具志堅さん、いつもお世話になっております」

 

「保栄茂さんおはよう。いつも大きな声で元気が良くていいね。」

 

彼の名前は保栄茂(びん)武志(たけし)、このマンションの管理会社のスタッフであり、中学の同級生として長きにわたって交友関係のある信頼のおけるやつだ。

 

沖縄でもかなり珍しい苗字である「保栄茂」さん

かつては「ボエモ」さんと呼ばれていたが、沖縄では二重母音の「oe」や「oi」が「i」に変わることが多く、「ぼえ」は「び」に変化。

語尾の「も」は「ん」に変わる。こうして「ぼえも」が「びん」になったと言われている。

 

 

「武志、父さんがここで民泊するというのだけど可能なのか?最近宅建の勉強を始めたところだけど、区分所有法では民泊許可していたっけ?法律違反なんて洒落になれないんじゃないのか?」

 

「進、具志堅さん、その事で本日説明に上がりましたので、一度落ち着いて話を聞いてもらえませんか?

分譲マンションの一室が法律上・規約上どのように扱われるか、分かりやすく説明いたします」

 

3人でリビングに上がり、1時間にも及ぶ熱弁の末、保栄茂(びん)武志の話をまとめると以下のようだ。

 

分譲マンションで民泊は可能なのか?

 

 

マンション管理会社フロントマン(担当者)武志曰く、分譲マンションでの民泊を営むことは基本的には可能だという。

 

法律としても、平成29年10月24日の「住宅宿泊事業法の施行期日を定める政令」及び「住宅宿泊事業法施行令」の閣議決定により、「住宅宿泊事業法」(以下「民泊新法」)が平成30年6月15日に施行されている。

 

「届出」という制度と「許可」という制度の違いは

進は宅建でも勉強しており、そのハードルの高さを理解しているからこそ、

「民泊新法においては分譲マンションも住宅宿泊事業の対象となっているため、法定要件を満たし都道府県知事等へ届け出ることにより、分譲マンションで民泊を営むことは基本的には可能」という説明について

 

本当に届出制度なのか帰って、自分でも調べてみようと疑いの念を持ちながら聞いていた。

 

民泊許可のあるマンションとは

結論:管理規約で認めており、管理組合総会等で決議することが必要。

 

そもそも、管理規約とはなんだろうか?

 

どうして住宅にはないのに、マンションには管理規約なるものがあるのか、進も興味が湧いたので質問して見た。

 

「進、よく聞いてくれた。この説明は大好きだ!分譲マンションとは何か?マンションの真髄を説明されてくれ。」

 

「まず、住民の方々からの質問でも勘違いされている方が多いと実感しているのだが、マンションは誰のもの?

そうだ、もちろん具志堅さんお父様を含め、区分所有者様1人1人の共有している財産であり、お部屋の中という専有部分の財産の集合体、つまり、皆さんのものです」

 

「例えば、台風でマンションの一部が壊れたり、違法な侵入者が施設備品を盗難など外的要因や

201号室の方と902号室の方が生活上トラブルを起こしたとしても、マンションは私たち管理会社の持ち物ではありません。私たち生活するみなさんでルールを決めて、解決していかなければならないということを大前提に聞いてほしい

 

 

熱弁が続く内容としては、

その生活上のトラブルを解決するためには規約が必要。

管理規約は、マンションのルールそのもので「憲法」である。

 

そして、民泊を許可するかどうかは

マンションの立地・構造・用途・区分所有者の考え方など、それぞれのマンションに住む皆さんの生活スタイルにおいての事情が異なる。

そのために、専有部分での民泊を禁止とするか認めるかについては、マンションごとに管理組合総会等の決議で決めておく必要があるとの内容は理解できた。

 

参考

詳しくは URL https://anabuki-m.jp/information/resolution/20720/

必見!分譲マンションでの民泊について   記者:飯野琢磨

詳しくは URL https://anabuki-m.jp/information/residents/18292/

分譲マンションで役員が知っておきたいマンションルール|管理規約①   記者:北原浩二

 

 

民泊不許可のマンションとは

結論:管理規約で専ら住宅としての用途記載をし、使用細則にも制限記載、管理組合総会等で決議することが必要。

 

マンション管理会社フロントマン(担当者)武志は続いて

打って変わって静かな口調で父に説明を続けた。

 

「具志堅さん、よく聞いてください。現在のお住まいのマンションでは現状民泊運営をすることが禁止されております。エレベーターやエントランスホールにもその内容の記載が張り出しされております。」

 

「進さんからも、民泊を始めます!と父から連絡があったので相談したいという事で再度規約を調べております。こちらの記載を確認してもらえますか?」

 

そこには、

専有部分の用途を「専ら住宅として利用するものとし、他の用途に供してはならない」との規定があるため、そもそも管理規約で専有部分を民泊として利用することは禁止されていることが前提であるという。

 

当該規定があっても、それだけでは、民泊を禁止しているとは解されないため、民泊を禁止とする旨の議案は管理組合総会で決定されているという。

 

実際、父はその管理規約の記載や総会の時の記憶はあるという。それでも今回思い立ったのだと。

 

「具志堅さんは現在のお住まいはどうされる予定ですか?引越しをして民泊を検討していたのでしょうか?」

 

しゃがれた声の優しい口調の質問に対して、

 

「もう子供たちも全員実家から巣立っていった。定期的に子供や孫が訪れるだろうと思って、夫婦2人暮らしなのに3LDKの間取りを購入していて、倉庫状態になっている。

周りの友人も不動産投資する同級生が増えてきて、アパート運営以外にも、軍用地の投資や、株なんか騒いでいてな。

そんな時にTVで見た民泊ならこの空き部屋を活用できるのではないかと思い立ったんだよ」

 

 

父の気持ちも理解はできるが、

分譲マンションである今の住まいには顔見知りの方も多く

急な環境変化で周りに迷惑をかけたくないのも心配していた。

 

現在、分譲マンションで管理組合として民泊を禁止するか認めるかを決定する際には、「マンション居住者の多くは自身のマンションで民泊が行なわれることによる住環境の悪化を懸念している」というTVの報道などの一部の悪いイメージが世の中には流れていると進は思っている。

 

そうは言っても、父のように分譲マンションの空き部屋を持て余している人は世の中に多くいるだろう。

 

資産(不動産)という側面があるため、資産運用を念頭に民泊に賛成の区分所有者が増えてくる時代もあるかもしれない。

または、そんなマンションが増えてくるかもしれない。

 

 

そして、進は父の気持ちに寄り添い、

勉強した知識も活かして父の所有している不動産含め、不動産投資を親子で考えていくきっかけになればと思い、

メモを残した。

 

まとめ

  1. (フィクション)またも、具志堅家で父が暴れ出したが一旦落ち着いてくれた。
  2.  民泊を分譲マンションで許可するも不許可にするにも
  3. 管理規約、使用細則、管理組合総会等で決議することが必要である。
  4.  区分所有マンションの部屋を空き部屋活用は別に考える必要があり、不動産投資を親子で話し合っていくこととなる。

 

(さ〜て、来月の進さんは?)

進、不動産投資の種類・利回り・不動産価値を知る

進、父との強力なタッグが発動。

進、新たなる新キャラ登場にて具志堅家が大きく前進する

の3本をテーマにお送りします。

 

前回ブログ「うち父「我が家民泊!」①」

https://anabuki-m.jp/ホテル/39975/

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瀬長雄作

瀬長雄作

株式会社One Note取締役社長
瀬長 雄作(せなが ゆうさく)
沖縄県出身。2020年グループ入り。
2015年10月に沖縄県下初となる民泊管理専門業者「株式会社One Note」を創業しました。
沖縄県における民泊事業の第一人者として普及に努め、県内外の不動産オーナー様の有効活用提案などにも数多く携わり、物件管理実績として累計400件を超えております。
2020年4月に株式譲渡にてあなぶきグループ入りし、現在は民泊運用意外にも賃貸・マンスリー住宅や別荘管理など幅広い不動産の有効活用提案に注力しています。
保有資格:宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士
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